부동산 매매 계약시 특약사항 이란 뜻 효력 문구 예시 정리 시리즈 1

부동산 매매계약은 거래당사자 간의 이해관계가 상충될 가능성이 높은 계약 중 하나로, 향후 분쟁을 방지하고 명확한 책임소재를 규정하기 위해 특약사항을 간결하면서도 명확하게 작성하는 것이 필수적입니다.

 

특히, 부동산 거래는 사법적 요소와 공법적 요소가 복합적으로 작용하는 경우가 많기 때문에 더욱 신중을 기해야 합니다. 본 문서에서는 부동산 매매계약서에 기재할 수 있는 다양한 특약사항을 사례 중심으로 상세히 설명하고자 합니다.

 

특약사항의 필요성

 

특약사항은 계약 당사자 간의 이해를 조율하고, 계약이행 중 발생할 수 있는 예외 상황을 규정하여 불확실성을 최소화하는 역할을 합니다. 부동산 거래에서는 계약 이후 발생할 수 있는 각종 법률적 문제를 미리 예방하고, 분쟁 발생 시 명확한 근거 자료로 활용될 수 있습니다.

 

부동산 매매계약서 작성 시 주요 특약사항 예시

1.현 상태 기준 거래 특약

•현 시설물 상태에서의 매매계약이며 매도인과 매수인 모두 현장 확인을 완료하였음.

2.물권 제한 및 법률 행위 금지

•본 계약 이후 매도자는 매수자의 동의 없이 물권에 제한을 두는 일체의 법률행위를 금지하며, 위반 시 매수자는 계약을 해지 또는 해제할 수 있음.

3.대출금 및 임대차보증금 승계

•본 부동산의 대출금(포괄근저당 제외) 및 임대차보증금은 매수인이 승계하며, 대출금 승계를 특정 기한 내(예: 2025년 3월 31일) 완료하지 않을 경우, 계약을 해지 또는 해제할 수 있음. 위약금은 총 매매대금의 10%로 함.

4.제세공과금 및 관리비 정산

•제세공과금 및 기타 비용은 잔금 지급일 기준으로 정산하며, 선납 관리비는 매수인이 유상 승계함.

5.대리 계약 및 대리권 추인 조건

•본 계약은 매도인의 구두 승인(위임장)에 의한 대리계약으로, 법적으로 대리권이 완성되거나 매도인이 추인하는 경우에 계약이 유효함. 계약 성립 전 해제 시 이미 지급된 계약금은 조건 없이 반환됨.

6.잔금 이전 소유권 이전 및 담보 조치

•매도인의 사정으로 잔금 이전에 소유권을 이전할 경우, 매수인은 매매대금 지급 담보를 위해 공증된 약속어음을 발행함. 공증 비용은 매도인 부담.

7.계약금 미지급 상태의 계약

•본 계약은 계약금이 지급되지 않은 상태에서 체결되며, 계약금 미지급을 이유로 일방적으로 계약을 해제할 수 없음. 해제 시 손해배상 책임은 계약 해제 요청자가 부담하며, 손해배상액은 매매대금의 5%로 함.

8.분양권 매매 및 프리미엄 포함 조건

•분양권 매매대금은 납부금 및 프리미엄을 합산한 총액으로, 계약일 이후 명의변경까지 가격 변동을 이유로 계약이행을 거부할 수 없음.

9.제한물권 및 사업시행자 확인

•매도인은 사업시행자(예: ㅇㅇ건설)에 유선 확인하여 부동산에 제한물권이 없음을 확인함.

10.기본 옵션 및 계약 승계

•본 부동산은 기본옵션 계약이며, 기존 계약의 부담금은 매수인이 인수하는 조건임.

11.명의변경 제한 시 계약 해제 조건

계약일 이후 명의변경 제한 사유(예: 가처분)가 발생할 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 지급금액 전액은 즉시 반환됨.

12.부가가치세 및 포괄양수도 계약

•본 계약은 포괄양수도 조건으로, 건물분 부가가치세가 포함된 가격임. 매수인이 간이과세자인 경우, 매도인이 세금계산서를 발행함.

13.토지 및 건물 면적 기준

•부동산 면적은 등기부등본 및 건축물대장 기준으로 하며, 면적 증감 시 잔금일 이전에 정산함.

 

특약사항 작성 시 유의사항

•특약사항은 명확하고 간결하게 작성해야 하며, 불필요한 중복을 피해야 합니다.

•법률적 표현을 명확히 사용하고, 모호한 용어는 피해야 합니다.

•계약 당사자 간 합의된 사항은 반드시 서면으로 기재하고 서명 날인하여야 합니다.

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위와 같은 특약사항은 모든 부동산 거래에 일률적으로 적용되는 것이 아니라, 거래 상황에 따라 맞춤형으로 작성되어야 합니다. 향후 구체적인 사례별 특약사항 작성을 위한 추가 내용을 준비하도록 하겠습니다.