토지 매매 투자시 개발행위 건축 위한 4미터 이상 도로 폭 건축물 2m 이상 이격거리

건축을 계획할 때 가장 먼저 확인해야 할 요소 중 하나가 바로 도로입니다. 도로가 없다면 건축행위를 할 수 없으며, 이는 건축법에서 정한 필수 조건 중 하나입니다. 물론 예외적인 경우도 있지만, 이는 매우 드문 사례이므로 일반적인 경우를 중심으로 도로의 개념과 필요성을 살펴보겠습니다.

우리나라 토지 땅의 가치는 어떠한 건축물을 지을수 있는지에 따라 가치가 달라지는데요 최소한 어떠한 건축물을 짓던지 도로와 연결되어야 승인이 납니다 건축법상 도로란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m이상 도로로 규정하고 있는데요 즉 건축을 하기 위해서는 4미터이상 폭 도로에 건축물이 2m이상 접해야 합니다 도로가 연결되지 못하는 토지를 맹지라 칭하는데요 토지를 매매 투자 생각하실때에는 해당 토지와 도로 관계에 따라서 개발가능성이 연결됩니다 토지에서 가치평가 제일 우선은 그 토지의 용도지역 즉 단층짜리 건축물을 지일수 있는냐 아님 상가나 빌딩 건폐율 용적률 통해 건축할수 있는 건축물의 종류가 달라집니다 아무쪼록 무조건 도로와의 연결부분이 없게되면 개발행위 할수가 없으므로 토지 매매시 제일 먼저 따져봐야 합니다

1. 도로란 무엇인가?

도로는 다양한 유형이 존재하지만, 건축을 위해서는 건축법상 도로라는 개념을 이해해야 합니다. 이는 건축법에서 규정하는 도로로서, 단순히 포장이 되어 있다고 해서 건축법상 도로로 인정되는 것은 아닙니다. 따라서 토지를 매입하거나 개발을 고려할 때 반드시 도로의 법적 요건을 충족하는지를 확인해야 합니다.

 

1.1 건축법상 도로의 정의

건축법 제2조(정의) 제1항 제11호에 따르면, 건축법상 도로는 "보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로"로서 다음 중 하나에 해당하는 도로를 의미합니다.

1. 법정도로: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법, 농어촌도로정비법 등 기타 관련 법령에 따라 신설 또는 변경이 고시된 도로
2. 법정화도로 (비공식 용어): 건축허가 또는 신고 시 시·도지사 또는 시장·군수·구청장이 위치를 지정·공고한 도로

위에 해당하지 않는 현황도로(과거부터 도로로 사용되었지만 법적으로 지정되지 않은 도로)에서는 건축이 불가능합니다.

2. 도로의 중요성과 4m 기준의 이유

건축법상 도로의 가장 중요한 조건 중 하나는 너비 4m 이상이어야 한다는 점입니다. 그렇다면 왜 4m가 기준이 될까요?

2.1 보행자 기준

건축법에서 도로는 보행과 자동차 통행이 가능해야 합니다.

• 보행자의 기준을 성인 남성 두 명으로 가정하면, 평균 어깨 폭이 약 50~60cm이고 손에 짐을 들었을 경우 여유 공간을 포함하여 1m가 필요합니다.
• 두 사람이 동시에 보행할 수 있도록 최소 2m의 폭이 필요합니다.

2.2 자동차 통행 기준

• 일반적인 승용차의 폭은 2m 이하이며, 차량이 원활하게 통행하려면 최소 2m의 도로 폭이 요구됩니다.

결과적으로, 보행자(2m) + 자동차(2m) = 총 4m가 되어야 도로로서 기능할 수 있습니다.

3. 도로와 건축의 관계

건축을 하기 위해서는 단순히 4m 이상의 도로가 존재하는 것만으로는 부족합니다. 건축 부지가 도로에 최소 2m 이상 접해야 건축이 가능합니다.

 

3.1 2m 접도 기준의 이유

건축법 제44조 및 건축법 제2조 제11호에 따라, 건축물이 도로에 2m 이상 접해야 하는 이유는 차량이 건축물 내부로 진입할 수 있어야 하기 때문입니다. 이 기준을 충족하지 못하면 건축이 불가능하거나 제한됩니다.

 

3.2 예외 사항

일부 경우에는 도로에 2m 이상 접하지 않아도 건축이 가능합니다.

1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물 주변이 광장, 공원, 유원지 등의 공공 공간이며, 허가권자가 출입에 문제가 없다고 인정하는 경우

4. 특별한 경우의 도로 요건

건축물의 규모에 따라 도로 요건이 강화될 수도 있습니다.

• 연면적 합계 2,000㎡ 이상 건축물(공장은 3,000㎡)은 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 합니다.
• 단, 축사, 작물재배사 등의 건축물은 예외가 될 수 있습니다.

5. 도로가 4m가 되지 않는 경우 해결 방법

만약 도로가 4m가 되지 않는다면 건축이 불가능할까요?

 

그렇지 않습니다. 부족한 도로 폭만큼 건축물을 안쪽으로 물려서 건축(건축선 후퇴) 하면 허가를 받을 수 있습니다.

 

5.1 건축선이란?

건축선이란 건축물을 지을 수 있는 경계선을 의미하며, 보통 도로 경계선을 기준으로 합니다. 즉, 도로 폭이 부족한 경우 일정 부분을 물러나서 건축하면 허가를 받을 수 있습니다.

6. 도로 확인 시 주의사항

6.1 도로의 포장 유무는 중요하지 않다

많은 사람들이 도로가 포장되어 있으면 건축이 가능하다고 오해합니다. 그러나 포장 여부는 건축법상 도로 여부와 무관하며, 법적으로 지정된 도로인지 반드시 확인해야 합니다.

 

6.2 지목이 '도로'여도 반드시 요건을 충족해야 한다

지목이 '도로'라고 해서 무조건 건축이 가능한 것이 아닙니다. 건축법상 도로 요건을 충족해야 건축이 가능하므로, 반드시 법정 도로인지 여부를 확인해야 합니다.

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건축을 계획할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 도로의 유무입니다. 도로가 없거나 건축법상 도로 요건을 충족하지 못하면 건축이 불가능할 수 있습니다. 특히 도로는 단순한 포장도로가 아니라 법적으로 인정된 도로인지 확인하는 것이 중요합니다.또한, 건축을 위해서는 4m 이상의 도로와 2m 이상의 접도 요건을 충족해야 하며, 예외적으로 건축선 후퇴를 통해 해결할 수도 있습니다.따라서 토지를 매입하거나 건축을 계획할 때는 반드시 도로의 법적 요건을 먼저 확인하고, 필요 시 전문가의 조언을 받는 것이 바람직합니다.