계획관리지역 이란 뜻 펜션 창고 공장 건축 건폐율 40% 용적률 100% 이하

오늘은 용도지역중 관리지역 특히 땅 매매에 있어서 계획관리지역 중요성에 대해서 계속적으로 체크하고 있는데요 땅 매매 할때 계획관리지역과 취락지구 그리고 자연녹지지역 눈여겨 봐야 합니다

 

 

토지 투자자들이 가장 많이 하는 질문 중 하나가 이곳이 계획관리지역인가요 입니다 이는 결국 해당 토지를 어떻게 활용할 수 있는지가 가장 중요한 요소이기 때문입니다 과거에는 관리지역이 단일한 개념으로 존재했으나 이후 세분화되면서 관리지역의 가치가 크게 차별화되었습니다 현재 관리지역은 계획관리지역 생산관리지역,보전관리지역으로 나뉘며 이 중 계획관리지역이 개발 측면에서 가장 선호되는 지역입니다 보통 계획관리지역은 도시와 농촌 중간지역에 있는 경우가 많은데요 아직까지는 도시는 아니지만 추후에 도시로 확장될 가능성이 높은 지역입니다

계획관리지역이 선호되는 이유

과거 준농림지역이 현재 관리지역의 기원이라 할 수 있으며 이를 계승한 것이 계획관리지역입니다 계획관리지역은 도시 개발과 조화를 이루면서도 상대적으로 개발이 용이한 특징이 있습니다 특히 시·군마다 다소 차이가 있지만 전체 관리지역 중 약 50% 내외를 차지하며 개발이 가능한 토지의 비율이 감소하면서 그 가치가 더욱 상승했습니다

 

하지만 계획관리지역으로 분류되었다고 해서 무조건 개발이 가능한 것은 아닙니다 해당 지역이 포함된 개별 지자체의 조례에 따라 허용되는 건축물과 개발 가능 범위가 달라지므로 반드시 사전 조사를 해야 합니다

보전관리지역 및 생산관리지역과의 차이점

보전관리지역과 생산관리지역도 관리지역에 포함되지만 개발 측면에서는 상대적으로 불리합니다

• 보전관리지역은 자연환경 보호 및 경관 유지가 주요 목적이므로 건축 및 개발이 상당히 제한됩니다
• 생산관리지역은 농업·임업·어업 등의 생산 활동을 유지하기 위한 지역으로, 개발보다는 농업·축산 관련 시설 위주로 제한적인 건축이 가능합니다

건축 가능 여부 비교

다음은 관리지역별로 건축할 수 있는 건축물의 비교표입니다

	계획관리지역	생산관리지역	보전관리지역
단독주택	O	O	O
다세대·연립주택	O	지자체 조례에 따라 다름	X
휴게음식점	O	O	X
일반음식점(술 판매 가능)	O	X	X
창고	O(일반 창고 가능)	농림어업용 창고만 가능	농림어업용 창고만 가능
공장	O(일반 공장 가능)	일부 업종(도정, 식품, 제재업)만 가능	X
숙박시설	O	X	X

 

이처럼 보전관리지역과 생산관리지역은 개발 행위가 제한적이며 특히 건폐율이 20% 이하로 낮아져 넓은 토지가 필요합니다 반면, 계획관리지역은 건폐율 40% 이하로 상대적으로 효율적인 개발이 가능합니다

 

예를 들어, 100평 규모의 건물을 지으려면

• 보전관리지역 및 생산관리지역에서는 약 500평의 부지가 필요합니다.
• 계획관리지역에서는 약 250평이면 충분합니다.

이는 개발에 있어 중요한 요소이며, 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다

관리지역 세분화 및 토지 적성 평가

관리지역으로 지정되기 위해서는 먼저 토지적성평가가 이루어져야 합니다 토지는 1~5등급으로 구분되며 등급에 따라 관리지역 지정이 달라집니다

1. 1~2등급 토지가 50% 이상이면 보전관리지역 또는 생산관리지역으로 지정
2. 4~5등급 토지가 50% 이상이면 계획관리지역으로 지정
3. 12등급과 45등급이 혼재할 경우 3등급 토지를 어느 지역으로 포함시킬지 결정 후 전체 지역을 지정

정형화된 토지(3만㎡ 이상) 기준으로 이 평가가 적용되며 1~2등급 토지는 농업 및 환경 보전성이 높아 개발이 어렵고 4~5등급 토지는 상대적으로 개발이 용이합니다

투자 시 고려해야 할 사항

토지 투자의 핵심은 해당 토지에서 가능한 개발 행위입니다

• 제약이 적고 개발이 용이한 토지가 투자 가치가 높습니다
• 토지의 세분화된 관리지역 확인이 필수적입니다
• 지자체 조례를 반드시 검토해야 합니다

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결론적으로 같은 관리지역이라도 개발 가능성이 높은 계획관리지역이 가장 인기가 많으며 투자 시에도 가장 우선적으로 검토해야 할 대상입니다 보전관리지역과 생산관리지역도 특정 목적에는 활용될 수 있지만 일반적인 개발 목적의 투자라면 계획관리지역을 선호하는 것이 합리적입니다

 

 

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