용도지역 건폐율 용적률 특성 토지투자 계획관리지역 녹지지역 취락지구 위주 보존녹지 자연환경보전지역은 금물

토지투자는 부동산 투자 중에서도 토지를 대상으로 하는 투자 방식을 의미하며 일반적으로 비도시지역의 토지에 투자하여 상대적으로 적은 금액으로 높은 수익을 기대하는 방식입니다

 

서울지역에 나온 땅을 사면 정말 잘하는 것을까요? 얼마전 강남지역 토지거래허가 풀렸다가 한달도 안되어서 다시 묶였는데 이때 나온 땅을 사면 성공한것일까요? 서울 지역마다 다르겠지만 1평에 몇천만원 하는데 토지를 사서 건물을 지어 개발행위를 하는게 쉽지도 않고 대부분 나대지 상태의 땅도 없을뿐더로 오래된 건물 철거 하는 방법밖에 없는데요 도심지역의 부동산 투자는 주로 건축물과 함께하는 개발투자의 개념에 가깝고 순수한 토지투자는 비도시지역 농지나 임야를 대상으로 이루어지는 경우가 많습니다

 

토지 투자를 진행하기 위해서는 용도지역 기준으로 녹지지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역을 더 잘 알아야 안전하고 좋은 토지 투자가 될수 있습니다 이중에서도 관심을 가져야 할 용도지역이 관리지역중 계획관리지역과 녹지지역 입니다 토지투자 대상인 녹지지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역의 건폐율은 기본적으로 20%인데 계관지역만 40%이하의 건폐율을 가지고 있어 지금도 토지 매매 하시는 분들은 계획관리지역만 찿고 계시는분들이 많은데요 일단은 녹지지역 건폐율이 낮아도 그만큼 금액이 낮은 경우가 많기 때문에 그만큼 땅을 더 크게 가져갈수도 있습니다 백평의 땅에 건물 20십평 짓는거와 40평 짓는거의 땅값 차이는 날수밖에 없지만 그만큼 계획관리지역 땅값도 계속 오르는 편이라 비교하시면서 잘결정해 보세요

 

계획관리지역은 말그대로 계획해서 관리하는 지역으로 추후 도시지역의 주거 상업 공업 기능을 대체하게 위해 관리하는 지역으로 즉 나중에는 개발하겠다는 소리입니다 반대로 관리지역중 보전관리구역은 말 그대로 개발보다 보전하기 위해서 머 않하겠다는 소리이고요 용도지역중 텍스트 무서운거 보이시죠? 자연환경보전지역 말그대로 자연환경위해서 보전할테니깐 아무것도 짓지마 그래도 니가 진정 원하면 불편할수 있으니 작은 시골 농어가주택 1층으로 작게 하나 짓고만 살고 있어란 말입니다 일단 머 아무것도 지을수가 없어요 땅 매매 절대 하지 말아야 하는게 보존녹지하고 자연환경보존지역입니다 머 건축물 지을수 있어서 가치가 제로입니다 토지투자의 용도지역은 단기적으로는 계획관리지역 잘 찿아보시고 바로 바로 개발행위 할수가 있고요 장기적으로 본다면 자연녹지 지역에 관심가져주세요 특히 자연녹지지역중 취락지구 건폐율이 더 올라가다보니 이쪽 지역 키워드 관심가져 주세요

토지투자의 주요 대상 지역

토지의 용도지역은 해당 토지가 어떤 목적으로 활용될 수 있는지를 결정하는 중요한 요소입니다 일반적으로 토지투자는 다음과 같은 비도시지역을 중심으로 이루어집니다

• 녹지지역: 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역
• 관리지역: 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역
• 농림지역
• 자연환경보전지역

이들 지역은 도시지역보다 상대적으로 저렴한 가격에 토지를 매입할 수 있으며 향후 개발 가능성에 따라 가치가 상승할 수 있습니다

용도지역에 따른 건폐율과 용적률

(1) 건폐율과 용적률의 개념

• 건폐율: 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미합니다 즉 특정 토지에서 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지를 결정하는 요소입니다
• 용적률: 대지면적에 대한 건축물의 총 연면적 비율로 층수에 영향을 미치는 요소입니다

(2) 용도지역별 건폐율과 용적률

 

용도지역건폐율(%)용적률(%)

보전녹지지역	20 이하	50 이하
생산녹지지역	20 이하	80 이하
자연녹지지역	20 이하	100 이하
보전관리지역	20 이하	80 이하
생산관리지역	20 이하	100 이하
계획관리지역	40 이하	100~150
농림지역	20 이하	80 이하
자연환경보전지역	20 이하	50 이하

 

이 중 계획관리지역은 건폐율이 40%로 다른 용도지역보다 높아 다양한 개발이 가능하여 투자자들에게 선호되는 지역입니다

토지 용도지역별 개발 가능성

(1) 허용 행위 열거 방식

 

각 용도지역에서는 해당 지자체의 도시계획조례에 따라 건축할 수 있는 건축물이 다릅니다 이는 국토계획법 시행령과 지방자치단체의 도시계획조례에서 정하고 있습니다 따라서 토지 투자 시 반드시 해당 지자체의 조례를 확인해야 합니다

 

(2) 주요 개발 가능성

• 녹지지역: 환경 보존이 우선되며 개발이 제한적입니다 단 자연녹지지역은 일부 주택 및 창고 건축이 가능할 수 있습니다
• 관리지역: 생산 및 계획관리지역에서 일부 상업 및 공업시설이 허용됩니다 특히 계획관리지역은 주거,상업 공업시설까지 일부 허용될 수 있어 개발 가치가 높습니다
• 농림지역: 농업 및 임업용 건축물 위주로 개발이 가능합니다
• 자연환경보전지역: 가장 엄격한 규제가 적용되며 개발이 거의 불가능합니다.

토지 투자 시 고려해야 할 사항

1. 토지거래허가제 여부: 일정 규모 이상의 토지는 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다
2. 농지취득자격증명: 농지를 매입할 경우 반드시 농업경영계획서를 제출해야 합니다
3. 도시계획 확인: 용도지역 변경 가능성 및 장기적인 개발 계획을 확인하는 것이 중요합니다
4. 인프라 및 접근성: 도로, 전기, 수도 등 기반시설이 향후 개발 가능성에 영향을 미칩니다
5. 개별 필지의 특징 분석: 주변 환경, 개발 가능성, 규제 여부 등을 고려해야 합니다

토지투자는 도심지와 달리 비교적 낮은 가격으로 투자할 수 있으며 향후 용도변경이나 개발계획에 따라 큰 시세 차익을 기대할 수 있습니다 하지만 각 용도지역별 규제 및 개발 가능성을 정확히 분석하는 것이 필수적이며 건폐율과 용적률을 고려한 활용 계획을 수립하는 것이 중요합니다

 

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어디서 토지가 나와서 매매할 관심이 생길때 땅의 가치는 어떤 건축물을 지을수 있는지가 중요하고 우리나라 모든 땅은 용도지역으로 나누어져 있는데 단기적으로는 계획관리지역 장기적으로는 자연녹지지역 좋고 자연환경보전지역이나 보존녹지 지역은 뷰가 절경이 아닌이상 아무리 싸도 금물입니다 

 

 

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