농지 및 농업진흥지역 이란 뜻 농업인주택 건축 농림지역 계획관리 생산관리 보전관리 가치 평가

계속적으로 농지및 농업인주택 계속적으로 포스팅 하고 있는데요 이때 농업진흥구역은 아무것도 건축이 불가한데 농업인주택만 허가 신고로 지을수 있다고 했는데 농업진흥구역은 안과 밖으로 농지 구분하며 농업진흥구역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누어져 있습니다

농업진흥구역은 다소 못들어봤어도 과거에는 절대농지라고 많이들 들어보셨을텐데요 농지가 절대랍니다 키워드속에 절대적으로 농지만 사용해야 한다는 뉘양스가 포함되 있는데요 둘이 비슷한데 절대농지 상대농지 등 1필지 개념이고 농업진흥구역은 농지를 권역별로 지정해서 차이가 있습니다 해당 농지를 토지이용규제정보시스템에서 열람해보면 지역 지구 항목에는 용도지역이 표시되고 농업진흥구역 또는 농업보호구역이라면 구체적으로 표시가 되고 있습니다 

목차

• 1. 농지란 무엇인가?
• 2. 농업진흥지역이란?
• 3. 농업진흥지역 내 농업인 주택 건축
• 4. 농업진흥지역 안과 밖의 구분 및 가치 평가

1. 농지란 무엇인가?

농업과 관련된 법적 행정적 개념을 이해하기 위해서는 먼저 농지의 정의를 살펴볼 필요가 있습니다 농지는 농지법 제2조에 의해 전 답 과수원 그 밖에 법적 기준에 따라 농작물 경작 또는 다년생 식물을 재배하기 위하여 이용되는 토지로 규정됩니다 즉 농지는 단순히 경작지가 아니라 법적으로 특정 용도로 지정된 토지를 의미하며 이에 따라 관리 및 규제도 다르게 적용됩니다 실무적으로는 토지이용계획확인서를 통해 해당 토지가 농지인지 여부를 판단할 수 있습니다

 

농지는 크게 농업진흥지역 안의 농지와 농업진흥지역 밖의 농지로 구분됩니다 농업진흥지역 내 농지는 주로 농업을 보호하고 육성하기 위해 지정된 토지이며 이에 따라 개발이나 용도 변경이 엄격히 제한됩니다 반면 농업진흥지역 밖의 농지는 상대적으로 규제가 덜하지만 여전히 건축 및 용도 변경과 관련된 규제를 받을 수 있습니다

2. 농업진흥지역이란?

농업진흥지역이란 농업 생산성을 유지하고 식량 자급률을 높이기 위해 지정된 지역으로 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉩니다 농업진흥지역 내에서는 농지의 보전이 최우선 과제로 고려되며 비농업적 활용이 엄격히 제한됩니다.

 

2.1. 농업진흥지역의 지정 기준

농업진흥지역은 국토계획법에 따라 다음과 같은 용도지역에서 지정될 수 있습니다.

• 녹지지역
• 관리지역 (생산관리지역, 계획관리지역)
• 농림지역
• 자연환경보전지역

반면 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역)에는 농업진흥지역이 지정되지 않습니다 즉 농업진흥지역은 도시지역이 아닌 곳에서만 존재하며 주로 농림지역에서 많이 지정됩니다

 

2.2. 농업진흥구역과 농업보호구역

• 농업진흥구역:
  • 농업 생산성이 높은 농지를 보호하기 위해 지정된 구역으로, 비농업적 개발이 엄격히 제한됩니다
  • 농업진흥구역 내에서는 주거시설, 공장, 창고 등의 건축이 원칙적으로 금지됩니다
• 농업보호구역:
  • 농업진흥구역과 인접한 지역으로, 비교적 완화된 규제가 적용됩니다
  • 농업 외의 일부 개발이 가능하지만, 여전히 농업활동을 방해하지 않는 범위 내에서만 허용됩니다

3. 농업진흥지역 내 농업인 주택 건축

농업진흥구역 안에서는 일반적인 건축 행위가 제한되지만 농업인 주택의 경우 예외적으로 건축이 허용될 수 있습니다 하지만 이는 일정 조건을 충족해야만 가능합니다

 

3.1. 농업인 주택이란?

농업인 주택은 농업을 주요 생업으로 하는 농업인이 농업 활동을 하면서 거주하기 위한 주택을 의미합니다 단순한 주거용 건축물이 아니라 농업 활동을 지원하는 목적이 포함되어야 합니다

 

3.2. 농업인 주택 건축 허가 요건

1. 농업인 자격 요건
   • 실제로 농업에 종사하는 자로서 농업경영체에 등록된 사람이어야 합니다
   • 일정 기간 이상 농사를 지은 경력이 필요할 수 있습니다
2. 농업진흥구역 내 허가 여부
   • 일반적으로 농업진흥구역 내에서는 허가가 어렵지만 농업인 주택은 일정 조건을 충족할 경우 예외적으로 허가를 받을 수 있습니다
   • 허가 여부는 지방자치단체(시·군·구청)에서 심사합니다
3. 토지이용계획확인서 확인
   • 해당 토지가 농업진흥지역에 포함되어 있는지 확인해야 합니다
   • 토지이용규제정보서비스(LURIS) 등을 통해 열람할 수 있습니다

4. 농업진흥지역 안과 밖의 구분 및 가치 평가

농업진흥지역 안과 밖을 구분하는 방법은 토지이용계획확인서를 확인하는 것입니다 해당 문서에서 농업진흥지역 또는 농업보호구역으로 표기되면 농업진흥지역 안의 농지이고 별도의 표기가 없으면 농업진흥지역 밖의 농지입니다.

 

4.1. 농업진흥지역 안 농지의 특징

• 용도 변경이 거의 불가능하여 비농업적 이용이 어렵습니다
• 농업 유지가 최우선이므로, 농업 외 건축물 설치가 제한됩니다
• 토지 가치 상승 가능성이 낮지만 장기적으로 농업 생산성이 중요한 경우 가치가 유지될 수 있습니다

4.2. 농업진흥지역 밖 농지의 가치 평가

농업진흥지역 밖의 농지는 용도지역에 따라 가치 평가 방식이 다릅니다

1. 계획관리지역: 일부 개발이 가능하며 비교적 높은 용적률과 건폐율을 적용받을 수 있어 가치가 높습니다
2. 생산관리지역: 농업 유지가 원칙이지만 일부 제한된 건축이 가능합니다
3. 보전관리지역: 개발이 제한되며 가치 상승 가능성이 낮습니다

농업진흥지역 밖 농지를 투자할 때는 해당 토지의 용도지역을 보고 허용 가능한 건축물 및 개발 가능성을 분석해야 합니다

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농지는 크게 농업진흥지역 내 농지와 농업진흥지역 밖 농지로 구분됩니다 농업진흥지역 내 농지는 철저한 보전이 필요하며 개발이 제한적이지만 농업인 주택과 같은 일부 예외가 존재합니다 반면 농업진흥지역 밖 농지는 용도지역에 따라 가치가 다르게 평가되며 투자 시 용도 변경 가능성과 개발 가능성을 철저히 검토해야 합니다 농지를 고려할 때는 반드시 토지이용계획확인서를 확인하고 해당 지역의 용도와 규제를 명확히 이해하는 것이 중요합니다

 

 

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