토지를 거래하거나 농지를 취득하려는 많은 분들이 가장 혼동하는 부분 중 하나가 바로 농지원부와 농지취득자격증명 입니다 이름도 비슷하고 둘 다 농지와 관련된 서류이다 보니 처음 접하시는 분들은 비슷한 것으로 생각하기 쉽습니다
그러나 이 두 서류는 목적 발급기관 발급대상 효력 발급 시점 등이 완전히 다르며 실수하면 세금 거래 각종 신고 등에서 불이익을 받을 수 있으므로 반드시 정확히 이해해야 합니다 오늘은 이 두 가지의 차이점과 각각의 내용을 정리해드립니다
과거에는 농지원부라고 불렀고 지금은 농지대장 이라고 하는데요 나라에서는 농지 소유 이용 현황을 체크하고 또한 농업관련 혜택도 이걸로 원칙을 삼고 있습니다 농지취득자격증명은 농취증이라해서 농지는 농사짓는 농업인만 취득할수 있어서 이 자격이 되는지 농지 매수시 이게 첨부해서 들어가야 합니다 농지를 투기 투자 용도가 아닌 실제 경작을 하는 농민에게 농지가 가게 하기 위함입니다 농지대장은 주민등록증 같은 농지취득자격증명은 운전면허증 같은 느낌과 비슷해요
목차
농지원부란?
농지원부는 쉽게 말해 농지의 소유 및 이용 실태를 파악하기 위해 농업인을 중심으로 작성 관리하는 장부입니다 토지의 소유자가 농업인으로서 농지를 어떻게 활용하고 있는지 (실제 경작, 임대 여부 등)를 확인하는 용도로 활용됩니다
농지원부 근거법령
- 농지법 제8조 (농지원부의 작성 및 관리)
- 농림축산식품부 훈령
농지원부의 목적
- 농지 이용 실태 파악
- 농업인의 경영 기록
- 향후 농지 관련 세금 감면, 각종 농업 정책 및 보조금 신청, 자경기간 증명 등에 활용
농지원부는 단순히 농지를 가졌다고 자동으로 만들어지는 것이 아니라 농업인이 필요에 의해 신청해야 작성됩니다 특히 양도소득세 감면 상속세 증여세 농지취득자격 관련 증빙서류로도 활용되는 만큼 장기적인 계획이 있다면 조기에 발급받아 관리하는 것이 중요합니다
농지원부 작성 및 발급 방법
농지원부 신청은 아래 두 가지 방법으로 가능합니다
(1) 농업인 주소지에서 신청
- 주소지 관할 시·군·구청 또는 농업기술센터
- 준비서류 : 농지 등기부등본, 토지대장등본, 신분증
(2) 농지 소재지에서 신청
- 농지소재지 관할 시·군·구청
- 농지취득자격증명서로 농지를 취득 후 신청 가능
(3) 온라인 신청
- 정부24, 민원24 등 인터넷으로도 농지원부 발급 가능
농지원부 작성 시 유의사항
- 최초 작성일이 중요
농지원부는 최초 작성일을 기준으로 자경기간을 계산합니다.
➤ 예를 들어, 8년 이상 농업경영을 증빙해야 양도소득세 면제를 받을 수 있는데, 농지원부가 늦게 작성되면 세법상 불이익이 발생할 수 있습니다. - 면적 기준
- 최소 면적 : 1,000㎡ (약 302.5평) 이상
- 일부 분들은 300평이면 된다고 잘못 알고 계신데, 실제로는 990㎡로 부족합니다.
- 임차농지 농지원부 제한
- 임차농지는 1996년 1월 1일 이전에 소유권 이전된 농지에만 농지원부 작성 가능
- 단, 상속농지는 제한 없음
- 임야는 농지원부 작성 불가
- 묘지, 하천, 잡종지는 가능
- 그러나 임야는 농지법과 충돌되어 대부분의 지자체에서 발급 불가
- 농지원부는 농지원부 등본 형태로 발급
- 인터넷 또는 오프라인에서 출력 가능
농지취득자격증명이란?
농지취득자격증명은 농지를 취득하기 전에 반드시 발급받아야 하는 사전 심사 서류입니다.
농지취득자격증명의 목적
- 비농업인의 투기적 농지 매수 방지
- 실경작 농업인만 농지를 소유할 수 있도록 심사
- 경자유전 원칙 실현 (농사짓는 사람이 농지를 소유)
즉 농지취득자격증명은 농지를 취득하기 위한 자격증으로 볼 수 있습니다. 이 증명이 없으면 농지를 매수할 수 없습니다.
농지취득자격증명 신청 대상 및 절차
신청대상
- 모든 농지 매수인 (비농업인 포함)
- 단, 아래 예외에 해당할 경우 면제
예외 (자격증명 불필요)
- 상속으로 농지를 취득하는 경우
- **농지담보권자(금융기관 등)**가 담보 농지를 취득하는 경우
- 도시지역 내 주거지역, 상업지역, 공업지역 농지
- 도시계획시설 예정지로 지정된 농지
- 개발행위허가, 토지형질변경허가를 받은 녹지지역 및 개발제한구역 내 농지
발급처
- 농지 소재지 관할 시·군·구청장, 읍·면장
신청서류
- 농지취득자격증명신청서
- 농업경영계획서 (체험용 농지는 제외)
- 부동산매매계약서 사본
농지취득자격증명 발급절차
- 관할 행정기관 방문
- 서류 접수 (매매계약서 필수)
- 실경작 여부 및 농지취득 자격 심사
- 적합 시 증명서 발급
- 농지 취득
농지취득자격증명 신청 시 농업경영계획서를 함께 제출해야 하며, 계획서에는 작목, 재배면적, 경영방식 등을 구체적으로 기재해야 합니다.
농지취득자격증명 반려사유
농지취득자격증명은 반드시 발급된다고 보장된 서류가 아닙니다. 심사 후 아래 사유에 해당하면 반려됩니다.
| 농지가 아님 | 신청대상 토지가 농지법상 농지에 해당하지 않는 경우 |
| 예외 농지 | 자격증명 불필요 농지임에도 신청한 경우 |
| 자격 미달 | 신청인이 실경작 예정자, 농업경영 계획 부족 등 요건 미달 |
| 불법 형질변경 | 해당 농지가 불법으로 전용된 경우 복구 전까지 발급 불가 |
※ 반려 시 2~4일 내에 사유가 명시된 반려통지서를 교부
농지원부와 농지취득자격증명의 근본적인 차이
| 농지원부 | 농지취득자격증명 | |
| 목적 | 농지 이용 실태 관리 | 농지 취득 사전 심사 |
| 시점 | 농지 취득 후 작성 | 농지 취득 전 반드시 발급 |
| 발급대상 | 농업인 | 농지 매수인 (비농업인 포함) |
| 발급처 | 주소지 또는 농지소재지 | 농지소재지 관할 행정기관 |
| 필수 여부 | 농업인이면 선택적 | 농지 취득 시 반드시 필요 |
| 용도 | 세금감면, 정책지원 | 농지소유 적격 심사 |
| 효력 | 자경 증빙, 세제 혜택 | 농지 취득 허가 여부 결정 |
실무 팁
- 농지원부는 반드시 빨리 만들자
- 8년 이상 자경 농지라야 향후 양도세 비과세 적용
- 농지취득자격증명 없이는 농지취득 불가
- 거래 후 소유권이전등기 절대 불가능
- 면적 확인 필수
- 농지원부 : 최소 1,000㎡ 이상
- 농지취득자격증명 : 면적 무관 (농지는 반드시 경작 목적으로만 취득)
- 임차농지 주의
- 농지원부 작성은 상속농지를 제외하면 임차농지 요건이 까다로움
농지원부는 농지 이용 실태 및 농업경영 기록용이고 농지취득자격증명은 농지취득의 허가증으로 둘은 반드시 구분해야 합니다 특히 농지 매매를 계획 중이라면 농지취득자격증명 없이는 절대 소유권이전등기를 할 수 없고 취득 후 자경기간 관리를 위해 농지원부를 꼭 작성해야 향후 세금 보조금 각종 혜택에서 큰 차이가 발생합니다
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