녹지 뜻 완충 경관 연결 분류 보전 생산 자연 녹지지역 구분 건축 가능 차이점

부동산을 공부하거나 토지 투자를 고려하는 분들이라면 한 번쯤은 들어봤을 법한 용어가 있습니다 바로녹지입니다 하지만 단순히 초록색 공간 나무가 있는 공간으로만 이해하고 있다면 토지 투자 시 큰 실수를 할 수 있습니다

녹지는 법적으로 엄연히 정의되어 있으며 녹지지역과는 완전히 다른 개념입니다 이번 글에서는 헷갈리기 쉬운 녹지와 녹지지역의 정의와 차이점 그리고 실제 토지 투자 시 어떤 점들을 주의해야 하는지를 알아보도록 하겠습니다

 

내집 한채 안정적으로 가지고 싶은 만큼 여유가 생기면 내땅 하나도 가지고 싶고 이리 저리 땅 애기도 나옵니다 과거에는 농사짓는 시골이 대다수 이다 보니 우리 부모님 세대들은 오히려 땅 매매나 수용 받아서 돈 벌었다는 소리가 훨씬 더 많이 듣고 토지 매매 경험도 요즘세대들보다 훨씬 많습니다 토지 투자 땅 매매시 알아야할사항 계속적으로 체크 알아보고 있는데 일단 토지가 도로가 접해야 건축허가를 받을수 있고 용도지역중 계획관리지역 혹은 자연녹지지역 안에 들어간 토지중에 매매 하는게 났다고 했는데요 계획관리지역은 저번에 체크 한게 있으니 한번보시고 자연녹지지역은 계관지역보다 그래도 중장기적으로 오랫동안 묵혀두게 되면 자연녹지가 도시로 편입될 가능성이 높다보니 바로 개발행위 해서 건축물 올릴꺼 아니면 자연녹지지역 토지를 생각해 보세요 누군 자식한테 나중에 잘먹고 살라고 자연녹지 넓은 부지 땅 사시는분도 봤습니다 

 

자연녹지지역 중장기적으로 땅 매매 추천드린다 했는데 그냥 녹지하면 푸른녹 머 푸른땅 머리속에 딱 연상되시는거 있잖아요 용도지역에서 자연녹지지역 하고 도시공원법에서 말하는 녹지하고 비슷해 보여도  같은 뜻이 아니니 혼동하지 마세요 이쪽 녹지는 말그대로 반듯이 녹지가 필요해서 지정해논 지역이라 개발이 불가하다 생각하시면 됩니다 즉 건축물을 지을수가 없습니다 용도지역중 자연녹지지역은 일단 건축물 개발이 가능합니다 단 건폐율 용적률이 작다 보니 그만큼 대지의 면적이 많이 필요하고 땅 가격 또한 다른 대지보다 저렴합니다

녹지란 무엇인가?

녹지란 도시 내에서 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해를 방지하며 도시경관을 향상하기 위해 계획적으로 지정된 공간을 말합니다 즉 단순히 푸른 공간이 아니라 법령에 의해 도시계획상 목적에 따라 지정된 용도구역을 의미합니다

 

이러한 녹지는 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따라 도시관리계획으로 결정되며 도시의 기능을 보완하고 환경을 개선하는 데 목적을 둡니다

 

녹지의 법적 정의

• 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 제2조에 따르면,
• “녹지”란 도시지역 안에서 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해를 방지하여 도시경관을 향상시키기 위하여 도시관리계획으로 결정된 공간을 말합니다

즉 녹지는 법령에 의해 보호받는 공간이 대부분 건축 행위가 제한 또는 금지되는 지역입니다

녹지의 세 가지 유형

법령에 따라 녹지는 크게 아래 세 가지로 나뉩니다

 

① 완충녹지

• 대기오염 소음 진동 악취 등과 같은 공해나 재해로부터 보호하기 위해 설치되는 녹지입니다
• 주로 도로 철도 공장지대 고압선 주변과 주거지역 사이에 위치하며 이질적 용도의 지역을 구분해주는 역할을 합니다
• 예: 고속도로와 아파트단지 사이에 조성된 숲이나 수목 공간

→ 건축 불가 개발 제한이 큽니다

 

② 경관녹지

• 훼손된 자연환경을 복원하거나 도시 경관을 향상시키기 위한 목적으로 설치됩니다
• 산지나 하천변 등에 설치되어 도시 이미지 개선과 친환경 도시 조성에 기여합니다
• 예: 시가지의 산책로 주변 조경 녹지대

→ 건축 불가 조경용 또는 공공목적 시설 외 설치 불가

 

③ 연결녹지

• 공원 하천 산지 등의 자연자원을 연결하는 통로 역할을 하는 선형 녹지입니다
• 사람들의 산책이나 자전거 이용 등의 여가 활동에 활용되며, 도시 내 녹지망을 형성합니다
• 예: 하천을 따라 이어진 산책로와 조경 벨트

→ 건축 불가 단 순수 공공 목적의 시설은 가능

 과거 시설녹지 개념의 변경

과거에는 시설녹지라는 용어가 있었으나 2009년 법 개정으로 완충녹지 및 경관녹지 개념으로 통합되었습니다 지금은 시설녹지라는 용어는 사용되지 않으며 해당 내용이 있는 옛 자료나 설계도는 최신 기준에 맞춰 재검토가 필요합니다

 토지이용계획에서 말하는 녹지

토지를 조사하다 보면 토지이용계획확인서나 지적도 도시계획도면에 완충녹지에 저촉 경관녹지 포함 등의 문구가 표시되어 있는 것을 보게 됩니다 이 경우 해당 토지 일부 또는 전체가 녹지에 포함되어 건축이나 개발행위가 제한됩니다

 

즉 녹지에 해당하는 지역은 대부분 개발이 불가능한 토지입니다 기존 건물이 존재하더라도 녹지에 해당하는 부분 위에 증축 신축은 불가하며 진입로 조차 만들기 어렵습니다

접합과 저촉의 개념

녹지에 관련된 토지 정보 중 특히 주의해야 할 것이 바로 접합’과 저촉입니다

• 접합: 해당 필지가 도로와 맞닿아 있는 상태 (건축 가능 여부에 긍정적 요소)
• 저촉: 해당 토지의 일부 또는 전체가 녹지나 보호구역 등에 겹쳐져 포함된 상태

완충녹지에 저촉된 토지는 토지의 일부가 아니더라도 해당 면적만큼 건폐율용적률 산정에서 제외되며 진입로조차 허용되지 않아 실질적으로 맹지가 되는 경우도 많습니다

녹지지역과의 차이점

이제 가장 핵심적인 구분으로 넘어가겠습니다 많은 분들이 녹지와 녹지지역을 같은 의미로 혼동하시지만 이 둘은 엄연히 다릅니다

	녹지	녹지지역
법적 근거	도시공원 및 녹지 등에 관한 법률	국토계획법 (용도지역 지정)
지정 방식	도시관리계획으로 결정된 시설	21개 용도지역 중 하나
건축행위	불가능 (원칙적으로 금지)	제한적이나 건축 가능
세부 구분	완충녹지, 경관녹지, 연결녹지	보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역
주요 목적	공해·재해 방지, 경관 조성 등	토지이용 계획에 따른 제한적 개발 허용
투자 위험	매우 높음 (거의 개발 불가)	제한적이나 개발 가능성 존재

녹지지역의 종류

녹지지역은 국토계획법에서 정한 용도지역으로 도시지역 내 개발을 일정 부분 제한하기 위한 용도입니다 건축은 제한적으로 허용됩니다

 

보전녹지지역

• 환경보전 목적, 대부분의 건축 불가
• 예: 보존가치 있는 산지 수변지대 등

생산녹지지역

• 농업 및 임업 활동 보호 목적
• 일부 창고 농가주택 등은 허용됨

자연녹지지역

• 제한적 개발 가능 전원주택지 개발 등에 활용 가능성 존재
• 건폐율·용적률 제한 존재

실제 토지 투자 시 주의사항

녹지에 저촉된 토지의 진입로 불가

완충녹지에 의해 진입로가 막히는 경우 이웃 토지조차 개발이 불가능해지는 사례가 빈번합니다

 

건폐율·용적률 산정에서 제외

완충녹지에 포함된 면적은 건축면적 산정에서 전부 제외되어 나머지 면적만으로 건폐율을 계산하게 됩니다 이로 인해 실질 건축이 어려워집니다

 

가치 하락 우려

향후 매각 시에도 녹지 저촉 토지는 시세보다 낮은 가격에 거래되거나 매수 희망자가 없어 매각 자체가 어려울 수 있습니다

완충녹지 여부 확인 방법

① 토지이용계획확인서 발급

• 토지이용규제정보서비스 접속
• 지번 입력 후 ‘도시계획시설 – 녹지’ 확인
• ‘저촉 여부’, 면적 확인 가능

② 도시계획도면 확인

• 시·군·구청 도시과 또는 인터넷 지리정보시스템(GIS)
• 녹지의 정확한 위치, 범위, 진입로 위치 등을 지도상으로 확인 가능

③ 컬러 지적임야도

• 경계선과 색상으로 녹지, 도로, 하천 등을 한눈에 확인 가능

 녹지와 녹지지역, 투자자는 반드시 구분해야

녹지와 녹지지역은 이름은 비슷하지만 실제 투자에 있어서는 하늘과 땅 차이입니다

• 녹지 = 개발 거의 불가능한 규제지역 (건축불가)
• 녹지지역 = 제한적 개발이 가능 (용도에 따라 건축 가능)

토지 매수 전에 반드시 녹지의 저촉 여부 도시계획시설 포함 여부 진입로 확보 여부 건폐율 용적률 산정 기준 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다 특히 완충녹지에 인접한 토지는 개발 가능성이 낮고 맹지화 가능성이 높아 장기 보유 시에도 수익 실현이 어렵다는 점을 반드시 유념하시기 바랍니다

---

핵심 요약 녹지는 도시환경 보전을 위한 공간 → 건축불가 녹지지역은 용도지역 중 하나 → 제한적 건축 가능 완충녹지에 저촉된 토지는 투자 위험이 크며 개발불가 가능성 높음 반드시 토지이용계획확인서 및 도시계획도면 확인 후 투자 판단할 것

 

 

용도지역 건폐율 용적률 특성 토지투자 계획관리지역 녹지지역 취락지구 위주 보존녹지 자연환

 

계획관리지역 이란 뜻 펜션 창고 공장 건축 건폐율 40% 용적률 100% 이하

 

용도지역 이란 뜻 토지이용계획확인서 지자체 조례 확인 토지 투자 포인트 도로 계획관리지역