과거 절대농지 농업진흥구역 이란 뜻 주택 건축 창고 개발 해제 쉽지 않아요

과거에는 절대농지라는 키워드로 많이 들어보셧을텐데요 지금은 농업진흥구역이라고 해서 토지가 농업용으로 집단화 되있어서 농업생산을 위해 지정되는데 어디 시골 가다 보면 평야같이 건물 주택등은 안보이고 연속적으로 물 데있는 논농사 보면 됩니다

농업진흥구역

 

많은 사람들이 토지를 매수하면 본인이 원하는 모든 것을 할 수 있다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 이는 실제로 토지의 용도와 관련 법규에 따라 많은 제약이 있을 수 있습니다. 이러한 오해는 때로는 맹지를 매수한 후 건축 불가로 인한 불만이나, 일반주거지역에 공장을 세울 수 없는 상황에 대한 하소연으로 이어지곤 합니다.

 

자유민주주의 국가에서는 개인의 재산권이 보장되지만, 무분별한 개발로 인한 사회적 혼란을 방지하기 위해 토지 이용에 대한 다양한 규제가 존재합니다. 예를 들어, 주택가에 공장이나 유흥업소가 들어선다면 주거 환경에 거주하는 사람들에게 큰 피해를 초래할 수 있습니다. 이러한 문제를 방지하기 위해 정부는 토지의 효율적이고 공익적인 사용을 위해 여러 가지 제도를 마련해 두고 있습니다.이번에는 토지 이용 제한 중에서도 특히 제약이 많은 농지, 그중에서도 농업진흥구역에서의 개발 행위에 대해 알아보겠습니다.

농업진흥구역이란 무엇인가?

농업진흥구역은 농지의 효율적 사용 및 보전을 위해 시·도지사가 지정하는 지역으로, 농지법에 따라 관리됩니다. 구체적으로, 다음과 같은 지역이 농업진흥구역으로 지정됩니다:

1. 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용되거나 이용될 토지가 집단화된 지역.
2. 위와 같은 사업이 시행되지 않았더라도 농업용으로 이용되고 있는 토지가 집단화된 지역.

쉽게 말해 농업진흥구역은 농업과 관련된 행위만 할 수 있는 지역입니다. 이러한 제한은 농업의 보호와 식량 안보, 그리고 환경 보전을 목적으로 합니다.

농업진흥구역 내에서의 행위 제한

농업진흥구역 내에서는 농업 생산 및 농지 개량과 직접 관련되지 않은 토지 이용 행위가 원칙적으로 금지됩니다. 이는 농지와 비농지를 모두 포함하며, 다음과 같은 사항을 기준으로 적용됩니다:

• 설치 가능한 시설물의 부지 면적: 농지와 비농지를 모두 합산하여 계산됩니다.
• 농지 전용 후에도 제한 적용: 농지법상 농지 전용 후 용도변경 승인 기간(5년)이 경과하더라도 농업진흥구역 내 규제는 계속 적용됩니다.

농업진흥구역 내 지목이 대일 경우

농업진흥구역 내 지목이 ‘대’라고 해서 반드시 건축이 가능한 것은 아닙니다. 다음의 조건을 충족해야만 건축이 가능합니다:

1. 건축물의 용도 및 설치 행위가 농업진흥구역의 규정을 따라야 합니다.
2. 해당 시설물이 농업과 관련된 목적이어야 합니다.
3. 건축주가 농업인이어야 하며, 이를 입증해야 합니다.

농업진흥구역 내 농가주택

농업진흥구역 내 농가주택을 짓기 위해서는 반드시 농업인 자격이 필요합니다. 농업인이 되는 조건은 농지법 및 관련 규정에 상세히 명시되어 있으며, 이를 충족하지 못할 경우 농가주택을 지을 수 없습니다. 또한, 농가주택은 건축 후 5년이 지나더라도 일반인에게 매매할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

농업진흥구역 내 공장 부지

농업진흥구역 내 지목이 공장 부지라고 하더라도 모든 종류의 공장을 세울 수 있는 것은 아닙니다. 농업진흥구역에서는 다음과 같은 공장만 허용됩니다:

• 농수산물(농산물, 임산물, 축산물, 수산물)의 가공 및 처리 시설.
• 농수산업(농업, 임업, 축산업, 수산업)과 관련된 시험 및 연구 시설.

이와 같은 공장이 아닌 경우, 기존 공장이 운영 중이라 하더라도 용도 변경이나 새로운 공장 설립은 불가능합니다.

농업진흥구역에서의 행위 제한 예외

농업진흥구역에서는 원칙적으로 행위가 제한되지만, 일부 예외적으로 허용되는 경우도 있습니다. 농지법 제32조에 따르면, 다음과 같은 행위는 허용될 수 있습니다:

1. 농업 생산 또는 농지 개량과 직접 관련된 시설의 설치.
2. 농수산물의 가공 및 처리 시설.
3. 농수산업과 관련된 시험 및 연구 시설.

이 외의 행위는 원칙적으로 금지되며, 이를 위반할 경우 법적 제재를 받을 수 있습니다.

농업진흥구역 토지 매수 시 주의사항

농업진흥구역은 일반 농지에 비해 상대적으로 저렴한 경우가 많아 투자 목적으로 매수를 고려하는 사람들이 많습니다. 그러나 다음과 같은 사항을 반드시 유념해야 합니다:

1. 농업 관련 행위 필수: 매수 후 반드시 농업에 관련된 행위를 해야 합니다.
2. 허가 절차 복잡: 건축이나 시설물 설치를 위해서는 까다로운 허가 절차를 거쳐야 합니다.
3. 재매매 제한: 농업진흥구역 내 농가주택 등은 일반인에게 매매가 제한됩니다.

농업진흥구역 여부 확인 방법

농업진흥구역인지 여부는 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있습니다. 이 문서에는 해당 토지의 용도 지역, 지목, 행위 제한 사항 등이 상세히 기재되어 있습니다. 따라서 토지 매수 전 반드시 이 문서를 확인해야 합니다.

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농업진흥구역은 농업 보호와 환경 보전을 위해 특별히 지정된 지역으로, 일반적인 토지보다 다양한 제약이 존재합니다. 이러한 제약을 충분히 이해하고 신중히 판단한 후 매수해야 불필요한 피해를 예방할 수 있습니다. 특히, 농업진흥구역 내에서 건축이나 시설물 설치를 계획하고 있다면, 관련 법규와 허가 절차를 철저히 검토해야 합니다.농업진흥구역의 토지는 매력적일 수 있지만, 그 사용 목적과 제한 사항을 고려하지 않으면 투자 실패로 이어질 수 있습니다. 따라서 농업진흥구역 내 토지 매수 및 개발을 계획 중이라면 반드시 전문가와 상담하여 적합성을 검토하시기 바랍니다.

 

 

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