임야 개발 산지 매매 경매시 면적 이해 토지이용계획확인서 지적도 확인 보전산지 준보전산지 차이

임야는 일반적인 전답(논과 밭)에 비해 가격이 저렴하여 투자 및 개발을 고려하는 분들이 많습니다. 하지만 실제로 개발을 진행하려면 반드시 해당 토지의 용도를 정확히 파악해야 합니다. 특히, 임야 중에서도 보전산지와 준보전산지의 차이를 이해하는 것이 매우 중요합니다.

 

우리니라 임야에는 보전산진와 준보전산지로 나뉘는데 보전산진는 다시 공익용산지와 임업용산지로 말 그대로 공익용산지는 공익을 위해 멀 할꺼 같은 느낌인데 공익을 위해 개발하지는 않겠죠 공익을 위해 말그대로 보전 위주로 할 임야로 전국토의 26%가 공익용 산지로 개발규제가 엄청심합니다 멀할수 있는게 없습니다 그다음 임업용산지로 전국토의 51%로 이것도 말그대로 임업용으로 임업을 위해서만 사용이 가는한 산지입니다 여기도 개발규제가 심하고요 그다음 마지막 준보전산지인에 우리나라 국토의 23%로 요건에 맞게 개발행위가 가능한 임지입니다 산지 필지 어디 보실때 주소 놓으면 면적이 보이실텐데요 멀로 묶여 있는지 사실상 준보전산지 면적은 어떻케 되는지 체크해봐야 합니다

 

이번 글에서는 산지 면적을 구분하는 방법과 토지이용계획확인서 및 산림청 사이트를 활용한 구체적인 확인 절차를 상세히 설명하겠습니다. 이를 통해 보다 효율적으로 임야를 분석하고 개발 가능성을 판단하는 데 도움을 받을 수 있을 것입니다.

1. 토지이용계획확인서 및 지적도 확인

임야 개발을 고려할 때 가장 먼저 해야 할 일은 토지이용계획확인서와 지적도를 발급받아 해당 토지의 용도를 확인하는 것입니다. 이를 통해 해당 임야가 보전산지인지, 준보전산지인지, 혹은 다른 용도로 사용 가능한지를 판단할 수 있습니다.

 

1.1. 토지이용계획확인서 발급 방법

1. 국토교통부 ‘토지이용규제정보서비스’(LURIS) 사이트 접속
2. ‘토지이용계획확인서 발급’ 메뉴 선택
3. 해당 토지의 주소 또는 지번 입력 후 조회
4. 확인서 출력 및 다운로드

1.2. 지적도 발급 방법

1.정부24 사이트 접속 

2.지적도’ 검색 후 서비스 신청

3.대상 토지의 지번 입력 및 신청

4.PDF 또는 인쇄본 확인

 

💡 TIP: 지적도와 토지이용계획확인서를 비교하여 용도구역 및 경계를 정확히 분석하는 것이 중요합니다.

2. 보전산지와 준보전산지의 차이

산지는 크게 보전산지와 준보전산지로 구분됩니다.

 

2.1. 보전산지

• 엄격한 개발 제한
• 산림 보호가 주목적이며, 농지 전환이나 대규모 개발이 어려움
• 산림법에 따라 지정되며, 보전산지 내에서 개발 시 허가가 필요
• 세부 분류
  • 임업용산지: 목재 생산 및 임업 목적
  • 공익용산지: 자연보호 및 생태계 유지 목적

2.2. 준보전산지

 

•보전산지보다 상대적으로 완화된 규제

•일정 조건을 충족하면 개발 가능

•건축 허가, 농지 전환 등이 보전산지에 비해 수월함

•용도 변경 가능성 높음

 

✅ 핵심 차이점: 보전산지는 개발이 거의 불가능하지만, 준보전산지는 일정 조건하에 개발이 가능하다는 점입니다.

3. 산지 구분 면적 확인 방법

산지 면적을 구분하는 방법은 다음과 같습니다.

 

3.1. 산림청 사이트를 활용한 확인 방법

 

1.인터넷 포털에서 ‘산림청’ 검색 후 공식 홈페이지 접속

2.상단 메뉴에서 ‘분야별 산림 정보’ → ‘산지 정보’ 선택

3.‘산지 정보 조회 바로가기’ 클릭

4.해당 토지의 주소 또는 지번 입력 후 조회

5.필지 정보와 함께 산지 구분 현황 확인

🔎 확인해야 할 핵심 정보:

• 보전산지 면적
• 준보전산지 면적
• 임업용산지 여부

 

3.2. 네이버 지도 및 카카오맵 활용

네이버 지도 또는 카카오맵을 활용하여 임야의 위성 지도를 확인하는 것도 유용한 방법입니다.

1. 네이버 지도 또는 카카오맵 실행
2. 지번 검색 후 위성 지도 모드 활성화
3. 지형 및 주변 개발 상황 확인
4. 주변 도로 접근성 및 개발 가능성 판단

4. 개발 가능성을 판단하는 방법

임야를 개발하기 위해서는 단순히 면적을 확인하는 것뿐만 아니라 다양한 요소를 고려해야 합니다.

 

4.1. 경사도 확인

• 산지가 너무 가파르면 개발이 어려울 수 있음
• 일반적으로 경사도 15도 이하가 개발에 적합
• 국토정보플랫폼 확인 가능

4.2. 도로 접근성

• 도로와 접한 토지는 개발이 용이
• 도로가 없는 경우 진입로 개설이 필요하며 비용이 증가할 수 있음

4.3. 인허가 절차

• 준보전산지라도 개발행위 허가가 필요할 수 있음
• 지방자치단체(시/군/구청)에 사전 문의 필수

5. 산지 개발을 위한 주요 절차

1. 토지이용계획확인서 및 산지 구분 확인
2. 지적도 및 위성 지도 분석
3. 현장 답사 및 경사도 조사
4. 관할 지자체 허가 여부 확인
5. 도로 접근성 및 기반 시설 조사
6. 개발 계획 수립 및 허가 신청
7. 공사 진행 및 준공 처리

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임야를 개발하기 위해서는 단순히 땅을 구입하는 것이 아니라 철저한 사전 조사가 필수입니다. 특히 보전산지와 준보전산지의 차이점을 이해하고, 해당 산지의 면적을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.핵심 요약: ✅ 토지이용계획확인서 및 지적도를 발급받아 확인 ✅ 산림청 사이트에서 보전산지 및 준보전산지 면적 조회 ✅ 경사도 및 도로 접근성을 고려하여 개발 가능성 판단 ✅ 관할 지자체와 협의 후 개발 가능 여부 최종 확인 이와 같은 절차를 통해 보다 효율적인 임야 개발이 가능하며, 불필요한 시행착오를 줄일 수 있습니다.앞으로도 임야 개발과 관련된 실용적인 정보를 지속적으로 제공하겠습니다.