산지전용허가 이란 뜻 절차 임야 매매시 고려사항

산지전용허가는 산지를 다른 용도로 사용하고자 할 때, 산림청장 또는 관할 행정청으로부터 허가를 받는 절차를 의미합니다. 이는 산림을 보호하고 지속가능한 이용을 보장하기 위한 제도로, 개발행위를 통해 환경에 미치는 영향을 최소화하는 것이 목적입니다.

산지전용허가

 

산지전용허가를 받지 않고 임의로 산지를 개발할 경우 불법행위로 간주되어 처벌을 받을 수 있습니다.산지전용허가는 다음과 같은 경우에 필요합니다.

 

1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
2. 토지의 형질변경
3. 토석의 채취
4. 토지의 분할
5. 녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역에서 물건을 1개월 이상 쌓아두는 행위

 

위와 같은 행위는 산지를 원래 상태와 다르게 변경하는 것으로, 반드시 산지전용허가 절차를 거쳐야 합니다.

 

산지전용허가 절차

산지전용허가는 다음과 같은 절차를 거쳐 이루어집니다.

1. 신청서 제출
   • 신청인은 해당 지방자치단체 또는 산림청에 산지전용허가 신청서를 제출합니다.
   • 신청서에는 사업계획서, 토지이용 계획, 환경영향평가서 등이 포함됩니다.
2. 현지조사 및 확인
   • 담당 기관에서 해당 산지를 직접 방문하여 개발 가능 여부를 확인합니다.
   • 주변 환경, 토양 상태, 기존 개발 여부 등을 검토하여 허가 가능성을 판단합니다.
3. 대체산림자원조성비 및 복구비 산정
   • 산지를 전용하는 대신, 훼손된 산림을 보충하기 위한 비용을 산정합니다.
   • 복구비는 산지전용이 끝난 후 원상복구를 위한 비용입니다.
4. 대체산림자원조성비 납부 및 복구비 예치
   • 신청인은 정해진 비용을 납부해야 하며, 복구비는 일정 기간 동안 보관됩니다.
5. 허가 결정 및 공고
   • 모든 절차가 완료되면 최종적으로 허가 여부가 결정됩니다.
   • 허가가 승인되면 공고를 통해 공개됩니다.

 

산지전용허가의 주요 고려 사항

1. 보전산지 여부 확인
   • 산지가 ‘보전산지’로 지정된 경우, 허가가 매우 어렵습니다.
   • 보전산지는 공익용과 임업용으로 나뉘며, 일반인이 개발을 위해 매수하는 것은 추천되지 않습니다.
2. 전용 후 5년간 용도 변경 금지
   • 산지를 전용한 후 5년간은 허가받은 용도로만 사용해야 합니다.
   • 5년 이내에 다른 용도로 변경하려면 추가적인 용도변경승인을 받아야 하며, 이는 매우 어렵습니다.
3. 연접개발제한제도 폐지의 의미
   • 2015년 11월 11일, 반경 250m 이내에서 총 개발면적이 3만 제곱미터를 초과할 수 없다는 연접개발제한제도가 폐지되었습니다.
   • 그러나 국토계획법 및 각 지자체 조례에 따라 개발 면적 제한이 여전히 존재할 수 있습니다.
   • 기존 허가된 면적이 초과한 경우, 신규 허가는 받아들여지지 않을 가능성이 높습니다.
4. 산지전용허가의 명의변경 여부 확인
   • 임야를 매수할 경우, 산지전용허가 또는 산지전용신고 여부를 반드시 확인해야 합니다.
   • 허가가 남아 있으면 매수자가 원하는 방식으로 개발이 어려울 수 있습니다.
   • 산지전용허가를 명의변경할 것인지, 취소할 것인지 신중한 결정이 필요합니다.

임야 매수 시 고려해야 할 사항

1. 매도인의 산지전용 여부 확인
   • 매수 전 해당 임야가 산지전용허가를 받았는지 확인해야 합니다.
   • 허가가 남아 있다면 원하는 개발이 어려울 수 있습니다.
2. 신규 전용허가 가능 여부 확인
   • 기존 개발 허가 면적이 법적 기준을 초과하면 추가 개발이 어려울 수 있습니다.
   • 지방자치단체에 문의하여 개발 가능 여부를 미리 확인해야 합니다.
3. 보전산지 여부 확인
   • 보전산지는 5년이 지나도 산지관리법 적용을 받으므로, 임의로 다른 용도로 사용할 수 없습니다.
   • 반드시 토지대장을 발급받아 지목이 변경된 후 5년이 경과했는지 확인해야 합니다.
4. 토지이용계획 확인
   • 해당 토지가 용도지역(자연녹지, 보전산지, 생산관리지역 등)에 따라 건축이 제한될 수 있습니다.
   • 지자체의 개발계획 및 조례를 확인하는 것이 중요합니다.
5. 산지전용허가가 어려운 경우
   • 기존 허가가 남아 있는 경우, 허가를 취소하고 새롭게 진행할 수 있는지 검토해야 합니다.
   • 허가 취소는 신중한 결정이 필요하며, 경우에 따라 취소 자체가 어려울 수 있습니다.

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산지전용허가는 산림을 보호하면서도 필요한 개발을 허용하는 중요한 제도입니다. 하지만 절차가 까다롭고 허가를 받기 어려운 경우가 많으므로, 임야를 매수하거나 개발을 계획할 경우 반드시 사전에 충분한 조사를 해야 합니다. 특히 보전산지 여부, 기존 허가 상태, 지자체 개발계획 등을 면밀히 검토하여 불필요한 법적 문제를 방지하는 것이 중요합니다.산지 개발을 계획하고 있다면 전문가의 상담을 받는 것도 좋은 방법입니다. 각종 법규와 절차를 정확히 이해하고 진행한다면 보다 원활하게 개발을 진행할 수 있을 것입니다.

 

 

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