용도지역 기능 보완 강화하기 위한 중복 지정 용도지구 종류 뜻 내용 확인

우리나라의 도시계획 및 토지이용계획 체계는 기본적으로 용도지역 용도지구 용도구역의 삼단계 구분을 통해 이루어집니다 이 중 용도지구는 용도지역의 기능을 보완 강화하기 위한 규제 장치로서 건축물의 용도 건폐율 높이 제한 등에 대한 세부적 규제를 가능하게 하며 토지이용의 효율성과 도시경관 안전 미관 등의 공익을 보호하는 데 중점을 둔 제도적 장치입니다

1. 용도지구의 정의와 법적 근거

용도지구란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)에 따라 토지이용의 합리화 및 공공복리의 증진을 위하여 필요한 경우에 도시관리계획으로 결정 지정하는 지역 단위의 규제 구역입니다 용도지구는 용도지역 내 또는 복수의 용도지역에 걸쳐 지정될 수 있으며 기본적인 용도지역의 규제를 보완하거나 강화함으로써 더욱 세밀한 토지이용 관리를 실현합니다 예를 들어 제1종 일반주거지역이라 하더라도 고도지구가 함께 지정되어 있다면 건축물의 높이에 제한을 받을 수 있습니다

2. 용도지구의 지정 주체 및 절차

용도지구의 지정권자는 다음과 같습니다

• 국토교통부장관
• 시·도지사
• 대도시의 시장 (인구 50만 이상 예: 수원 성남 용인 창원 등)

이들은 도시관리계획으로서 용도지구를 지정하거나 변경할 수 있으며 필요에 따라 해당 지구를 세분화하거나 세부 명칭 목적 규제사항 등을 조례로 정하여 독자적으로 추가 지정할 수 있습니다 지정은 일반적으로 도시기본계획이나 도시관리계획 수립 과정에서 이뤄지며 주민의견청취 지방의회 의견수렴 중앙도시계획위원회 심의 등의 절차를 거쳐 최종 결정됩니다

3. 용도지구의 주요 기능

용도지구는 아래와 같은 기능을 수행합니다

• 토지이용의 정밀한 규제: 건폐율 용적률 건축물의 높이 용도 제한 등을 세부적으로 설정하여 정돈된 도시를 형성
• 도시의 경관 및 미관 관리: 특정 지역의 역사문화자산 자연풍경 시가지의 외관을 보존하고 가치를 높임
• 환경 및 생태계 보호: 생태적 보존가치가 있는 지역이나 재해 위험 지역에 대한 보호
• 중요 시설 보호: 공항 항만 학교 등의 주변 환경을 관리하여 시설 기능을 유지
• 개발계획의 방향 제시: 특정 목적을 위한 개발을 촉진하거나 제한하는 역할 수행

4. 용도지구의 세부 종류 및 내용

국토계획법 시행령 제30조에 따라 용도지구는 아래와 같이 크게 11개 유형으로 구분됩니다 각 용도지구는 해당 목적에 맞게 다시 세분화 지정이 가능하며 시 도조례를 통해 추가적인 지구를 독자적으로 규정할 수 있습니다

 

1) 경관지구

도시와 자연의 아름다움을 보호하고 조화로운 경관을 조성하기 위한 지구입니다

• 자연경관지구: 산지 구릉지 수변지역 등 자연경관이 우수한 지역의 보호
• 수변경관지구: 하천, 호수 등 수변 환경의 보존 및 조망권 확보
• 시가지경관지구: 도시 외관의 질서 유지와 주거환경의 향상

예: 한강변 개발 시 고층 건물 제한과 색채 규제 등을 통해 조망권을 보호

 

2) 미관지구

도시의 미관을 유지하기 위해 건물의 외관 재료 색상 등을 규제하는 지구입니다

• 중심지 미관지구: 도심지역의 밀도 높은 건물 정비
• 역사문화 미관지구: 문화재 인근 지역에서 전통건축 양식 보호
• 일반 미관지구: 상업지역 및 혼합지역에서 미관 정비

예: 경복궁 주변의 미관지구는 한옥양식의 외벽 디자인을 권장하거나 의무화

 

3) 고도지구

건축물의 높이를 제한하여 도시의 과밀화를 방지하고 조망권 및 일조권을 확보합니다

• 최고고도지구: 건축물의 최대 높이 제한 (예: 남산 조망권 보호)
• 최저고도지구: 토지이용의 비효율성을 방지하기 위한 최소 높이 규정

4) 보존지구

문화재 생태계 중요시설물 등의 보존을 위한 지구입니다

• 문화자원 보존지구: 전통사찰 문화재 주변
• 중요시설물 보존지구: 국방 관련 기지 등
• 생태계 보존지구: 생물서식지 습지 보호종 서식지 등

예: 순천만 습지 일대는 생태보존지구로 지정되어 개발행위가 엄격히 제한

 

5) 시설보호지구

공공시설이나 특정 기능을 가진 인프라의 보호 목적

• 학교시설 보호지구: 학교 주변 유해시설 설치 제한
• 공용시설 보호지구: 청사 발전소 등의 보호
• 항만·공항시설 보호지구: 안전운항과 운영 효율화

예: 인천공항 주변은 고도 제한 및 소음 민감 건축물 설치 제한

 

6) 취락지구

녹지지역 관리지역 개발제한구역 등 비도시지역에 있는 취락을 보전 또는 정비

• 자연 취락지구: 농촌형 마을 산촌마을
• 집단 취락지구: 개발제한구역 내 기존 취락

예: 개발제한구역(그린벨트) 내 자연발생적 마을을 합법적으로 정비하기 위한 지정

 

7) 개발진흥지구

특정 용도의 개발을 집중적으로 유도하기 위해 설정

• 주거개발진흥지구
• 산업개발진흥지구
• 유통개발진흥지구
• 관광휴양개발진흥지구
• 복합개발진흥지구
• 특정개발진흥지구

예: 제주도의 복합개발진흥지구는 관광 주거 유통 등이 결합된 신도시 개발

 

8) 방화지구

화재 예방이 필요한 지역에 지정되며 불연재료 사용 방화구획 설치 의무화 등이 규정됩니다

예: 전통시장, 노후 주택가 등에서 흔히 볼 수 있음

 

9) 방재지구

풍수해, 산사태, 지반침하 등의 재난을 예방하는 데 필요한 지구

예: 산사태 위험 지역에 토목공사 건축물 건립 제한

 

10) 특정용도제한지구

청소년 보호 주거환경 보호 등을 위해 유해시설 제한 필요가 있는 지역

예: 학교 주변 청소년유해시설(노래방 PC방 주점 등) 제한

 

11) 그 외 대통령령이 정하는 지구

현재는 별도로 규정된 사례는 없지만 과거에는 리모델링지구 위락지구 등이 운영되었음

5. 시·도 조례를 통한 추가 지구 지정

각 지방자치단체는 지역 여건에 따라 법령에 없는 용도지구를 자체적으로 추가 지정할 수 있습니다 이때 반드시 아래 요건을 충족해야 합니다

• 법정 용도지구만으로 토지이용 목적 달성 어려운 경우
• 지정목적 달성에 필요한 최소한의 제한만 허용
• 기존 규제의 완화를 위한 수단으로 악용되어서는 안 됨

예: 수도권 일부 지자체에서는 경관지구를 더욱 세분화해 중심상업지 시가지 경관지구 한강변 조망 보호지구 등으로 지정

6. 용도지구 지정 시 주의사항 및 활용 예시

• 부동산 개발자: 용도지구에 따라 건축규제가 달라지므로 사업성 분석 시 반드시 확인 필요
• 건축사 및 설계사: 고도지구, 미관지구 등에서 건물 설계 시 지역 규제를 철저히 반영해야 함
• 일반인: 토지 매입 시 등기부등본 외에도 토지이용계획확인원을 통해 용도지구 여부 확인 필수

예를 들어, 어떤 토지가 제2종 일반주거지역이라도 ‘최고고도지구’가 함께 지정되어 있다면 건축물의 높이를 15m 이하로 제한 받을 수 있습니다. 이와 같은 정보는 국토교통부의 토지이용규제정보서비스(https://luris.molit.go.kr)에서 확인할 수 있습니다

---

용도지구는 도시의 안전성 쾌적성 경관의 아름다움 개발의 효율성 등을 동시에 달성하기 위한 복합적 도시관리 도구입니다 단순히 토지를 규제하기 위한 수단이 아니라 보다 체계적이고 장기적인 관점에서 도시의 조화를 이끄는 핵심 제도입니다 특히 부동산 개발 건축행위 투자 분석 등 다양한 분야에서 용도지구의 이해는 필수적이며 세부 내용을 잘 숙지한다면 토지의 가치를 보다 정밀하게 판단할 수 있게 됩니다

 

 

 

용도지역 용도지구 용도구역 이란 종류 뜻 확인

 

용도지역 이란 뜻 용도지구 용도구역 차이 도시지역 비도시지역 종류 비교 확인

 

부동산 토지 지목변경 및 용도지역 이란 뜻 분류 차이