주택임대차보호법 임차인 대항력 인정 불인정 여부 다양한 사례 Q&A

주택임대차보호법상 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 상황에 따라 세심하게 구분되는 요건들이 있습니다. 아래는 다양한 사례에 대한 문제와 상세한 답변을 포함한 설명입니다.

 

1. 주민등록상에 동, 호수가 누락된 경우 대항력 인정 여부

 

문제: 임차인이 주민등록 전입신고를 정확하게 했지만 임대차계약서에 아파트 동, 호수가 누락된 경우에도 대항력이 인정되나요?

 

답변: 네, 대항력이 인정됩니다. 대법원 판례(1999.6.11 선고 99다7992)에 따르면, 임대차계약서는 주민등록과 달리 임대차 사실을 공시하기 위한 것이 아니기 때문에, 임대차 목적물 표시에 동, 호수가 누락되었더라도 대항력에는 문제가 없습니다. 중요한 것은 주민등록상의 주소가 정확히 기재되어 있어야 하며, 이 경우 임차인의 대항력은 유효합니다.

 

2. 두 필지 위에 건축된 다가구주택에 전입신고한 경우 대항력 요건

 

문제: 아파트 등 공동주택이 아닌 단독주택이 두 개의 지번(필지)에 걸쳐 건축된 경우, 임차인이 한 필지에만 주민등록을 했다면 유효한 대항력 요건이 되는지요?

 

답변: 유효한 대항력 요건으로 인정됩니다. 건축법 제2조 제1항 제1호 및 동법 시행령 제3조 제1항에 따라 한 건물이 두 개 이상의 필지에 걸쳐 있다면 이를 하나의 대지로 간주합니다. 따라서 주민등록에 한 필지의 지번만 기재해도 대항력 요건을 충족하는 것으로 간주되며, 유효한 공시방법이 됩니다.

 

3. 임차인이 입주 후 전입신고 전에 임대인이 저당권을 설정한 경우의 대항력

 

문제: 주택에 입주한 후 사정상 전입신고를 며칠 후에 했는데, 그 사이 임대인이 해당 주택에 저당권을 설정했다면, 임차인은 대항력을 가질 수 있나요?

 

답변: 대항력을 주장할 수 없습니다. 주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 모두 완료해야 인정되며, 두 요건을 갖춘 시점 이후부터 발생합니다. 임대인이 전입신고 전에 저당권을 설정했으므로, 임차인은 저당권 실행을 위한 경매 절차에서 매수인에게 대항할 수 없습니다. 이는 임차인이 대항력 요건을 모두 갖춘 시점이 저당권 설정 시점보다 뒤에 있기 때문입니다.

 

4. 입주 및 전입신고와 근저당 설정이 같은 날 이루어진 경우의 대항력

 

문제: 임차인의 주택 입주 및 주민등록 전입신고와 임대인의 근저당권 설정등기가 같은 날에 이루어진 경우, 대항력이 인정될 수 있나요?

 

답변: 대항력이 인정되지 않습니다. 판례에 따르면, 대항력은 주택 입주와 전입신고가 완료된 다음 날 0시부터 발생합니다. 따라서 같은 날 근저당권이 설정되었다면, 임차인은 대항력을 주장할 수 없습니다.

 

5. 입주 및 전입신고 다음날 근저당권 설정등기가 된 경우 대항력

 

문제: 임차인이 입주 및 전입신고를 완료한 다음날 근저당권 설정등기가 된 경우 대항력이 있나요?

 

답변: 네, 대항력이 있습니다. 판례에 따르면, 임차인의 대항력은 주택 인도와 전입신고를 완료한 다음 날 0시부터 발생합니다. 따라서 근저당권이 설정된 시간이 다음 날 이후라면 임차인은 대항력을 인정받을 수 있으며, 이후 설정된 근저당권에 우선하여 임차권을 주장할 수 있습니다.

 

6. 주택 매매 후 매수인으로부터 재임차한 경우 대항력 취득 시기

 

문제: 주택의 소유자가 매수인에게 주택을 매도한 후, 매수인으로부터 다시 임차한 경우 대항력 취득 시기는 언제부터인가요?

 

답변: 소유권이전등기가 완료된 이후부터 대항력이 인정됩니다. 임차인이 소유권이전등기 전에 대항력 요건을 갖추더라도, 이를 통해 점유관계가 임대차에 의한 것임을 제3자가 알 수 있는 시점은 소유권이전등기 이후입니다. 따라서 임대차계약 체결 시가 아닌, 소유권이전등기 시점부터 대항력을 인정받습니다. (대법원 2000.2.11 선고 99다59306 판결)

 

7. 가압류등기가 된 주택을 임차한 경우 대항력

 

문제: 가압류등기가 되어 있는 주택에 입주한 후 전입신고를 완료했는데, 가압류채권자가 본안소송에서 승소하고 강제경매를 신청했습니다. 경매 절차에서 매수인에게 대항할 수 있나요?

 

답변: 대항할 수 없습니다. 임차인이 가압류등기 이후에 대항요건을 갖추었다면, 경매 절차에서 매수인에게 대항력을 주장할 수 없습니다. 다만, 임차인이 확정일자를 갖춘 경우에는 가압류채권자에 비해 우선변제권은 없지만, 배당 과정에서 채권액에 비례하여 평등하게 배당받을 수 있습니다. 예를 들어, 주택의 매각대금이 8천만 원이고, 가압류채권자가 6천만 원, 임차인의 임차보증금이 4천만 원일 경우, 가압류채권자가 4,800만 원, 임차인이 3,200만 원을 각각 배당받습니다.

 

8. 소유권이전청구권 보전 가등기 또는 처분금지가처분이 된 주택을 임차한 경우 대항력

 

문제: 임차인이 주택을 임차하여 입주하고 전입신고를 완료했으나, 이미 해당 주택에 제3자 명의로 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기나 처분금지가처분이 설정되어 있었습니다. 이후 가등기권자가 본등기를 완료하며 명도를 요구한 경우 임차인은 어떻게 해야 하나요?

 

답변: 이 경우 대항력이 없어 주택을 비워 주어야 하며, 임대보증금 반환도 종전 소유자(임대인)에게 청구할 수밖에 없습니다. 이는 임차인이 가등기 시점 이후에 대항요건을 갖추었기 때문입니다. 다만 반대로 임차인이 대항요건을 갖춘 후에 가등기가 설정되었고, 가등기 권리가 본등기된 경우에는 임차인은 대항력을 주장할 수 있습니다.

 

이와 같은 사례들은 주택임대차보호법에서 임차인의 대항력 여부를 결정하는 중요한 요소입니다.