부동산 주택 전월세 임대차 계약서 작성시 주의사항

임대차 계약서를 작성할 때는 세부 사항을 꼼꼼히 점검하는 것이 매우 중요합니다. 아래에 계약 전부터 작성, 계약 후 관리까지 고려해야 할 점들을 더 구체적으로 정리했습니다.

 

1. 임대차 계약 전 확인 사항

 

1-1. 등기부등본 및 건축물대장 확인

 

계약을 체결하기 전에 임대하고자 하는 주택의 등기부등본과 건축물대장을 반드시 확인해야 합니다. 이를 통해 해당 주택이 합법적으로 등록된 건물인지 확인할 수 있으며, 불법 건축물이나 등기가 없는 건물의 임대차로 인한 문제를 예방할 수 있습니다.또한 주택의 소유자가 맞는지 확인하여, 임대인과 소유자가 일치하는지 확인합니다. 만약 소유자와 임대인이 다르다면 그 이유를 반드시 확인해야 합니다.

 

1-2. 주택의 사용 부분 명확히 기재

 

임대차 계약서에는 실제 임대하는 주택의 범위가 명확히 기재되어야 합니다. 등기부등본에 기재된 주소와 정확히 일치하는지 확인하고, 특히 방 개수, 베란다, 주차장, 창고 등의 추가 공간 여부도 체크하여 정확하게 명시합니다.

 

1-3. 계약금, 중도금, 잔금 기재 및 지급 일정

 

보증금의 10%를 계약금으로, 잔금 지급 시점에 나머지를 지불하는 것이 일반적입니다. 계약서에 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 지급일정을 구체적으로 명시하여 분쟁을 예방해야 합니다.특히 중도금이 없는 경우, 잔금이 중도금과 잔금을 포함하는 것으로 간주된다는 점을 숙지하고, 필요한 약정을 기재합니다.

 

1-4. 임대차 기간 기재

 

계약서에는 임대차 시작일과 종료일을 명확히 기재해야 합니다. 계약 연장 시 조건도 사전에 확인하고, 계약 만료 전에 계약 연장 의사를 확인하는 조항을 추가해두는 것도 유용합니다.

 

1-5. 관리비 및 제세공과금 처리 방법

 

전 임차인이 관리비나 공과금을 미납한 경우, 해당 금액이 임차인에게 청구될 수 있으므로, 계약 시 임대인에게 이전 임차인의 미납금을 확인하고 정리해줄 것을 요구해야 합니다.관리비가 포함된 계약인지, 별도로 관리비를 내야 하는지 확인하고, 전기세, 수도세 등 개별 사용량에 따라 별도 청구되는 공과금의 납부 방식도 구체적으로 기록합니다.

 

1-6. 시설 상태 및 수리 여부 확인

 

입주 전에 주택의 시설 상태를 꼼꼼히 점검하고, 계약서에 현 상태를 기재해 두는 것이 중요합니다. 도배 상태, 전기 설비, 수도, 난방, 보일러 등의 상태를 사진으로 기록해 두고, 계약서에 이를 첨부하거나 설명하는 것이 좋습니다.파손된 부분은 계약서에 수리를 요청하고, 입주 전 수리를 완료해 줄 것을 명시하는 것도 필요합니다.

 

1-7. 구조변경 및 원상회복 조항

계약 종료 시 임차인은 원상회복 의무를 가지므로, 이를 고려하여 임대인과의 합의 사항을 기록해 두어야 합니다. 예를 들어, 못을 박거나, 에어컨 설치와 같은 공사는 미리 임대인의 동의를 받아 계약서에 포함시키는 것이 좋습니다.상가의 경우 인테리어 공사와 관련하여 원상회복 조항을 상세히 기재해두는 것이 필수적입니다.

 

1-8. 위약 및 계약 해제 조항

계약금의 성격과 해약 조건을 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 임차인이 계약을 해제할 경우 계약금을 포기하게 되는지, 임대인이 해제할 경우 배액 반환 의무가 있는지 등을 기록해야 합니다.

 

1-9. 특약사항

계약서에는 반드시 특약 사항을 추가하는 것이 좋습니다. 임대인이 요구하는 조건(예: 애완동물 금지, 실내 금연 등)과 임차인이 요구하는 조건(예: 특정 수리 요청 등)을 명시하면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.

 

2. 임대차 계약 후 관리 사항

 

2-1. 중도금 및 잔금 지급 전 확인 사항

계약서에 명시된 일정에 따라 중도금과 잔금을 지급해야 하며, 각 단계마다 부동산등기부등본을 다시 확인해 이상이 없는지 점검합니다. 중도금 지급 전, 잔금 지급 직전에도 등기부등본을 확인하는 것이 중요합니다.

 

2-2. 주민등록 전입신고 및 확정일자 받기

잔금을 지급한 후 빠르게 해당 주택으로 주민등록 전입신고를 해야 대항력을 갖출 수 있습니다. 전입신고와 함께 동사무소나 공증사무소에서 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기며, 임대차 보증금 보호에 도움이 됩니다.가족 구성원 중 일부만 전입신고를 하더라도 대항력이 인정되므로, 일부만이라도 빠르게 신고하는 것이 유리합니다.

 

2-3. 보증금 보호를 위한 우선순위 확보

주택임대차보호법에 따라 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 보증금에 대한 보호를 받을 수 있습니다. 이때 확정일자가 빠를수록 순위가 앞서므로, 전입신고 및 확정일자는 즉시 진행하는 것이 좋습니다.

 

2-4. 임차인의 유지보수 관리

입주 후 발생하는 유지보수 문제는 임대인과 협의하여 해결합니다. 도배, 장판 등 기본적인 시설이 훼손된 경우는 임대인이 수리할 의무가 있으며, 임차인이 고의 또는 과실로 훼손한 경우는 임차인이 수리 비용을 부담하게 됩니다.

 

2-5. 계약 종료 시 원상회복 절차

계약 종료 시 임차인은 원상회복 의무가 있으므로, 이를 미리 준비합니다. 입주 시 촬영한 사진이나 계약서에 기록된 시설 상태와 비교하여 원상회복 범위를 결정하고, 임대인과 협의하여 마무리합니다.

 

2-6. 전출 신고 및 공과금 정산

 

계약 종료 후에는 빠르게 주민등록을 다른 곳으로 이전하고, 마지막 관리비와 공과금을 정산해야 합니다. 관리비나 공과금 미납이 남아 있다면 차후 임대인과의 분쟁으로 이어질 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

3. 임대차 계약서 작성 시 추가 고려 사항

 

3-1. 임대인의 대출 여부 확인

등기부등본을 확인할 때 해당 주택에 근저당이나 담보가 설정되어 있는지 파악해야 합니다. 대출이 많은 주택의 경우 임대차보증금이 우선순위에서 밀릴 가능성이 있으므로, 신중히 검토해야 합니다.

 

3-2. 명도 조항 추가

임대차 계약 종료 후 임차인이 이사하지 않는 경우, 임대인이 해당 주택을 비워줄 것을 요구할 권리를 명시하는 '명도 조항'을 추가하면 추후 분쟁을 방지할 수 있습니다.

 

3-3. 보험 가입 확인

임대차 기간 동안 발생할 수 있는 화재, 수해 등의 사고에 대비해 임차인이 보험에 가입하도록 요구할 수도 있습니다. 이는 계약서에 기재하거나 특약사항으로 첨부할 수 있습니다.

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임대차 계약서 작성 시 세부 사항을 놓치지 않고 기록하는 것은 향후 분쟁을 줄이는 데 매우 중요합니다. 등기부등본 및 건축물대장 확인, 보증금 지급 일정, 관리비 및 공과금 처리 방식, 시설 상태 점검, 주민등록 전입신고 및 확정일자 받기 등은 필수적입니다. 특약사항을 통해 세부 요구사항을 반영하는 것도 중요합니다.