토지거래허가구역 뜻 서울시 해제 의미 법원 경매 토허제 규제 제외

토지거래허가구역은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획을 원활하게 수립하고 집행하며 투기적 거래를 방지하고 합리적인 토지 이용을 유도하기 위해 정부가 지정하는 지역입니다 국토교통부 장관이 지정하며 이 구역에서는 토지를 거래할 때 사전에 허가를 받아야 합니다

토지거래허가구역

 

이 제도는 부동산 시장의 안정을 도모하고 투기 수요로 인해 지가가 급격히 상승하는 것을 방지하기 위해 운영됩니다 얼마전에 서울시에서 토지거래허가구역 묶여 있던 곳을 잠실 삼성 대치 청담을 풀었는데 이렇게 토지거래허가구역 통해서 행정당국은 묶기도 하고 풀기도 합니다 토지거래허가구역 해제되면 그 지역 중심으로 해서 아파트 거래량 및 가격의 상승이 항상 이루어졌습니다

 

토지거래허가제 토허제는 부동산 투기를 막으려는 정부의 강한 규제중 하나인데 일단은 토지거래허가제에 묶여 있는 곳에서 부동산 매매를 하려면 지자체의 장에게 허가를 득해야 유효한 계약이 성립됩니다 구청장 허가 안받으면 계약 자체가 무효가 되버리니 투기적인 매매를 원천 차단 하는 효과가 있습니다 이건 어떤 기준이 없다보니 말이 많은데요 개인의 재산권 침해를 남발하고 있습니다 같은 강남안에서도 도로 하나로 묶인 지역과 안묶인 지역 차별이 되다보니 도로 하나 사이로 안묶인 지역의 호가는 더 끌어 올리는 현상이 발생합니다  토허제구역에서 거래하려면 계약전에 관할청에 토지거래허가 신청하고 본인의 실거주 실수요인지 확인를 하며 허가 승인후 6개월내 실거주 해야 하며 2년간 목적 변경이 불가능합니다

 

현재 서울시에는 삼청대잠 (삼성 청담 대치 잠실) 모두 해제가 되었고 투기과열 우려의 재건축 아파트 14곳과 핀셋 규제 대상이던 압구정 아파트 지구 여의도 아파트 지구와 인근단지 목동택지개발 사업지구 성수전략정비구역은 그대로 유지가 되었습니다 

토지거래허가구역의 지정 기준

토지거래허가구역은 다음과 같은 경우에 해당하는 지역을 대상으로 지정됩니다.

1. 광역도시계획, 도시 군 기본계획, 도시 군 관리계획 등 토지이용계획이 새롭게 수립되거나 변경되는 지역
2. 법령의 개정 또는 폐지로 인해 토지이용 제한이 완화되거나 해제되는 지역
3. 법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정된 지역과 그 인근 지역
4. 그 밖에 국토교통부 장관이 투기 우려가 있다고 인정하는 지역

이와 같은 지역들은 투기적 수요가 몰릴 가능성이 높기 때문에 정부가 거래를 제한하여 부동산 시장의 질서를 유지하고자 합니다.

토지거래허가 대상

토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 토지를 거래할 때 허가를 받아야 합니다.

 

(1) 허가 대상 거래

토지거래허가구역 내에서 소유권이나 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려면 반드시 허가를 받아야 합니다 만약 허가 없이 거래를 진행하면 그 계약은 무효이며 법적인 처벌을 받을 수 있습니다

 

(2) 허가 없이 거래 가능한 기준 면적

그러나 모든 토지가 허가를 받아야 하는 것은 아니며 아래 표에 해당하는 면적 이하는 허가 없이 거래가 가능합니다

 

용도지역기준면적

도시지역
주거지역	180㎡
상업지역	200㎡
공업지역	660㎡
녹지지역	100㎡
용도 미지정	90㎡
비도시지역
농지	5,000㎡
임야	1,000㎡
기타	250㎡

 

위의 면적을 초과하는 토지는 반드시 허가를 받아야 하며 기준 면적 이하라도 특정 상황에서는 허가를 요구할 수 있습니다

토지거래허가 신청 절차

토지거래허가를 받기 위해서는 해당 토지가 속한 시·군·구청에서 허가를 신청해야 합니다 절차는 다음과 같습니다

1. 토지거래계약 허가 신청서 제출
   • 토지이용계획서
   • 토지 취득 자금 조달 계획서
2. 관할 시장, 군수 또는 구청장의 심사
   • 취득 목적의 적합성 검토
   • 실수요 여부 확인
3. 허가 여부 결정
   • 허가가 나면 지정된 목적에 맞게 토지를 사용해야 함

허가 없이 거래를 진행한 경우 2년 이하의 징역 또는 거래 금액의 30% 이하 벌금이 부과될 수 있습니다

토지거래허가구역 내에서의 투자 전략 경매로 토지 매입

토지거래허가구역은 규제 지역이지만 이로 인해 투자 가치가 더욱 높아질 수도 있습니다

1. 장기적인 시세 상승 가능성
   • 정부가 거래를 제한하는 이유는 향후 개발 가능성이 크기 때문입니다.
2. 투기적 수요의 차단
   • 허가를 받아야 하기 때문에 불법적인 투기가 줄어들어 안정적인 투자 환경이 조성됩니다.
3. 개발 사업과의 연계
   • 도로 개설, 대규모 단지 개발 등이 예정된 지역이라면 향후 가치 상승 가능성이 큽니다.

투자 시 유의점

1. 허가 기준을 정확히 파악할 것
   • 허가 대상 면적을 초과하지 않도록 유의해야 합니다.
2. 장기적인 투자 계획을 세울 것
   • 허가를 받으면 일정 기간 동안 용도를 변경할 수 없으므로 신중한 계획이 필요합니다.
3. 개발 계획 및 행정 절차를 확인할 것
   • 해당 지역의 도시계획을 미리 확인하고, 향후 변화 가능성을 고려해야 합니다.

토지거래허가구역 내에서 경매로 토지 매입하는 방법

 

토지거래허가구역 내에서도 경매를 통해 토지를 취득하는 경우에는 허가가 필요하지 않습니다 경매로 낙찰받은 토지는 일반적인 매매와 달리 법원의 허가를 받은 것이기 때문에 토지거래허가 없이도 취득이 가능합니다 하지만 이후 해당 토지를 매도하려면 다시 허가를 받아야 할 수도 있으므로 주의해야 합니다

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토지거래허가구역은 정부에서 부동산 투기를 막고 합리적인 토지 이용을 유도하기 위한 제도입니다 토지거래허가제도에 대해 지정 해제 의미및 절차를 이해하고 개발 계획을 고려하여 신중하게 투자한다면 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다 토지 투자에 관심 있는 분들이라면 반드시 토지거래허가구역의 개념과 절차를 숙지하고 효과적으로 활용하는 전략을 마련하시길 바랍니다

 

 

토지거래허가제 내 토지 매매 시 주의사항 계약서 작성 특약 사항