양도소득세 신고시 환산취득가액 감정가액 기준시가 계산 필요경비 가산세

오늘은 환산취득가액과 관련한 양도소득세 가산세 부분을 체크해보겠습니다 양도소득세는 과세자가 신고 납부 해야 하는데 보통 아버지가 오래전에 사두었던 부동산이 어머니가 상속받은지 꽤 오래됬는데 정리하려고 보니 해당 부동산 매매가액을 모르게 되는 경우입니다

환산 취득가액

 

최근 몇십 년 전에 매매했던 부동산을 다시 매매하려는 경우 당시에 작성한 계약서를 분실해 취득가액을 정확히 알기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다 이러한 경우 환산취득가액을 사용하여 양도소득세를 계산하게 되는데 이는 계약서 분실로 인한 추계결정 방식의 일환으로 취득 및 양도 당시의 기준시가를 반영해 계산하는 방식입니다 즉 본인이든 부모님이든 과거 한참 전에 부동산 샀는데 그때 당시 얼마를 주고 샀는지 정확하게 알지 못할때에 환산취득가액을 적용하게 됩니다 예를 들어 아버지가 30년전에 땅을 샀는데 중간에 돌아가시고 엄마가 상속받아서 가주고 있다가 나중에 이 땅을 팔았습니다 즉 양도하게 되면 양도소득세를 신고해야 하는데 남편이 얼마 주고 그 땅을 매입했는지 알수가 없어서 양도소득세 신고해야하는데 그때에 환산취득가액 계산해서 적용하게 됩니다

 

환산취득가액을 적용하는 이유

부동산 매매 당시 계약서를 분실한 경우 실제 취득가액을 알 수 없는 상황이 발생합니다 이러한 경우 국세청은 추계결정을 통해 취득가액을 산정하는데 이는 부동산의 실거래가를 기준으로 하며 아래의 순서를 통해 취득가액을 추계합니다

 

1.매매사례가액: 매매 당시나 그와 가까운 시점에서 유사한 부동산이 매매된 사례가 있는 경우 해당 매매사례액을 참조하여 취득가액을 산정합니다

 

2.감정가액: 취득일 또는 양도일 전후 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 감정가액을 기준으로 산정합니다

 

3.환산취득가액 계산: 매매사례가액과 감정가액을 사용할 수 없는 경우 환산취득가액을 사용하여 양도소득세를 계산합니다 환산취득가액의 계산식은 아래와 같습니다

 

환산취득가액=양도 당시 실거래가액×(취득 당시 기준시가÷양도 당시 기준시가)

 

4.기준시가: 위 방법을 적용할 수 없을 때 기준시가를 사용하여 취득가액을 산정합니다.

 

예를 들어, 현재 부동산을 매도하려고 하는데, 양도 당시 실거래가액이 10억 원이고 취득 당시 기준시가가 3억 원 양도 당시 기준시가가 6억 원이라면 환산취득가액은 다음과 같이 계산됩니다 10억×(3억÷6억)=5억

따라서 5억 원이 환산취득가액이 되어 이 금액을 기준으로 양도소득세가 계산됩니다

 

환산취득가액 적용 시 필요경비

환산취득가액을 사용할 경우 필요경비 산정 방식에도 차이가 있습니다 일반적으로 토지 건물 주택 등의 부동산에 대해서는 취득 당시 기준시가의 3%를 필요경비로 산정합니다 단 미등기 양도 자산에 대해서는 0.3%가 적용됩니다 지상권 전세권 등기된 부동산 임차권 등 부동산 관련 권리에 대해서는 필요경비율로 7%가 적용되며 미등기된 경우는 제외됩니다 이 경우 취·등록세는 별도로 적용되지 않으며 위에서 정한 비율을 적용합니다

 

탈세 방지 및 가산세 신설

환산취득가액을 적용하는 경우 실거래가액으로 신고할 때보다 양도소득세가 적게 나올 수 있습니다 이에 따라 일부 납세자가 세금을 줄이기 위해 실제 매매계약서를 분실한 것처럼 가장해 탈세하는 경우가 있습니다 이러한 행위를 방지하기 위해 2006년부터 부동산 등기부에 실거래가를 기재하게 했으며 2007년 이후부터는 실거래가 신고가 의무화되어 세무서에서 실제 거래가격을 확인할 수 있습니다 허위로 신고한 경우 가산세가 부과될 수 있으므로 주의가 필요합니다

 

최근 신설된 규정에 따르면, 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 신고·납부할 경우 가산세가 부과될 수 있습니다 특히 건물을 신축하여 취득한 후 5년 이내에 양도하는 경우 환산취득가액의 5%를 가산세로 부과합니다 이 규정은 2018년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되며 산출세액이 없는 경우에도 가산세가 적용됩니다

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요약하면 양도소득세 신고 시 실질적인 취득가액을 확인할 수 없는 경우 환산취득가액, 감정가액, 기준시가 등의 순서로 적용합니다 이 과정에서 신고납부 시 가산세가 부과될 수 있음을 인지하고 정확한 신고가 중요합니다 부동산 매매 과정에서 세금 절차에 어려움이 있다면 세무사의 도움을 받는 것이 바람직합니다

 

 

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