전세 확정일자 받는법 전세권설정등기 비용 차이점 확인 요즘 전세보증보험은 스텐다드

어떤 임대차 집에 이사가서 내 보증금 보호를 받을수 있는 방법은 이사가서 동사무소 가서 전입신고 하고 확정일자 받는것과 물권인 전세권을 등기소에 가서 설정할수도 있습니다 거기다 요즘 기본인 전세보증보험까지도 많이들 가입하세요

전세권설정등기 확정일자 차이

 

부동산 임대차 계약을 체결하는 세입자들에게 가장 중요한 부분 중 하나는 보증금을 안전하게 보호하는 것입니다 특히 전세 계약을 체결하는 경우 수천만 원에서 많게는 수억 원에 이르는 보증금을 지키기 위한 법적 장치가 필요합니다 보증금을 보호할 수 있는 방법 중 대표적인 것이 확정일자와전세권설정등기(이하 전세권등기)입니다 두 가지 방법은 각각 장단점이 있으며 상황에 따라 적절한 방식을 선택하는 것이 중요합니다 이번 글에서는 확정일자와 전세권등기의 차이점 절차 비용 법적 효력 등에 대해 보다 구체적으로 살펴보고 추가적으로 보증금을 보호하는 또 다른 방법까지 소개하겠습니다

 

일단은 물권인 전세권설정등기는 과거 주택임대차보호법 제정 및 개정되기전 쓸수 있는 유일한 임차인 보호였는데 집주인 동의도 있어야 하고 등기 지저분해지고 비용도 적지 않게 들다보니 과거에는 있어도 할수 있는집이 많지 않습니다 그러다 보니 집주인이 집 팔고 야반도주 해버리게 되면 새소유자한테 대항하지 못하고 쫓겨나는 케이스가 종종 있다보니 서민 주거 안정을 위해 주택임대차보호법이라는 특별법을 제정했고 물권인 전세권등기와 맘먹는 수준으로 해서 어떤 요건을 갖추게 되면 전세권설정등기와 별차이가 없을 정도의 힘을 주었습니다 그 요건은 낮에 이사가서  동사무소 가서 주민등록인 전입신고 하고 계약서에 확정일자 도장을 받으면 전세권등기와 비슷하게 취급을 현재 해주고 있습니다 그래서 사실 굳이 전세권 설정비용 들어가면서 할필요는 없습니다

 

전세권설정비용 전세보증금의 0.2%정도인데 2억원 정도의 전세이면 셀프로 직접해도 오십만원 법무사에 의뢰했을경우 수수료 합쳐서 팔십에서 백만원도 나오게 됩니다 확정일자 천원이나 전세권 비용 백만원인데 그 집에 문제가 생겨 경매가 진행된다면 효력은 둘다 같고 동일합니다 단 전세권설정등기는 별도의 소송절차없이 해당집을 임의경매로 넘길수가 있고 확정일자는 법원에 보증금반환청구소송 제기해 서 승소해서 경매 넘길수 있고요 어차피 그 집 경매 넘어 간다면 임차보증금 채권 말고도 많아서 어차피 경매가 진행되니 차라리 그돈으로 요즘 기본인 전세보증보험을 가입하세요 전세권등기는 해야할 이유가 있을때 진행하셔야 합니다 회사의 직원 숙소용으로 전세를 얻어야 하거나 상가임대차에서 보호해주는 환산보증금액이 넘어서는 부분 이럴때에는 전세권설정등기를 해놔야 보호를 받게 됩니다  전세금 반환 받을수 있는 가장 중요한 포인트는 후의 권리보다 먼저 전세집을 찿을때 대부분 1순위인 은행 근저당 금액이 낮거나 없는 매물을 선택해야 하고 전세보증보험 가입도 기본이 됬습니다 

1. 확정일자란?

1) 확정일자의 개념

확정일자는 임대차 계약서에 공적인 날짜를 부여하는 제도로, 임대차 계약의 존재와 계약 체결일을 증명하는 역할을 합니다 확정일자를 받은 세입자는 우선변제권을 행사할 수 있어 임차 주택이 경매에 넘어갔을 때 일정 범위 내에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다

 

2) 확정일자 받는법

확정일자를 받는 절차는 비교적 간단합니다

• 전입신고: 임차인은 먼저 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 해야만 임차권이 법적으로 보호됩니다.
• 계약서 제출: 주민센터(동사무소)나 등기소에 임대차계약서를 제출합니다.
• 확정일자 부여: 담당 공무원이 계약서에 확정일자를 기입하고 확인 도장을 찍어줍니다.

확정일자는 가까운 주민센터에서 간단한 절차로 받을 수 있으며 인터넷을 통한 신청도 가능합니다(공인인증서 필요)

 

3) 확정일자의 장점과 단점

장점

• 임대인의 동의가 필요 없음 (세입자 단독으로 신청 가능)
• 비용이 거의 없음 (약 600원~1,000원 수준)
• 신청 절차가 간편함 (주민센터 방문 또는 온라인 신청 가능)
• 우선변제권 확보 가능 (경매 시 보증금 일부 또는 전액 보호)

단점

• 경매 절차가 진행될 경우 우선순위에 따라 보증금을 받지 못할 수도 있음(전세권도동일)
• 건물과 토지의 합산 가격 내에서만 보증금 보호 가능
• 강제집행을 하기 위해서는 보증금 반환소송이 필요

2. 전세권설정등기란?

1) 전세권등기의 개념

 

전세권설정등기는 부동산 등기부등본에 세입자의 권리를 명시하는 제도입니다 쉽게 말해 전세권을 법적으로 등기해 세입자가 해당 주택에 대한 권리를 가지는 것입니다 전세권이 설정되면 세입자는 집주인의 동의 없이 전세권을 제3자에게 양도하거나, 전세권을 담보로 대출을 받을 수도 있습니다 또한 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 소송 없이 경매를 진행할 수도 있습니다

 

2) 전세권등기 절차

• 임대인의 동의가 필요함 (임대인이 관련 서류를 준비해야 함)
• 등기소 방문 또는 법무사를 통해 진행 가능
• 필요 서류: 임대인의 신분증, 등기권리증, 인감증명서, 임대차계약서 등
• 등기 완료 후 등기부등본에 전세권이 기재됨

3) 전세권등기의 장점과 단점

장점

• 보증금 반환소송 없이 강제집행 가능 (전세권자가 직접 경매 신청 가능)
• 입주 및 전입신고 없이도 설정 가능 (거주 여부와 상관없이 효력 발생)
• 확정일자보다 강력한 권리 행사 가능 (보증금 반환 청구 시 우선권 확보)

단점

• 임대인의 동의가 필요함 (집주인이 거부할 수 있음)
• 비용이 많이 듦 (보증금의 0.2% 등록세 + 기타 비용 발생)
• 말소등기 필요 (전세권을 해지할 때 추가 비용 발생)
• 묵시적 계약 갱신 시 보호 기간이 짧음 (6개월 내 이사 요구 가능)

3. 확정일자와 전세권등기의 차이점 비교

항목	확정일자	전세권설정등기
임대인의 동의 여부	필요 없음	필요함
비용	600원~1,000원 수준	보증금의 0.2%+기타 비용
신청 절차	주민센터 또는 온라인	등기소 또는 법무사 이용
우선변제권	있음 (건물+토지 기준)	있음 (건물 기준)
강제집행 가능 여부	보증금 반환소송 후 가능	보증금 반환소송 없이 가능
말소 방법	전출 신고하면 자동 소멸	말소등기 필요 (비용 발생)

4. 보증금 보호를 위한 추가적인 방법

확정일자나 전세권등기 외에도 보증금을 보호할 수 있는 방법이 있습니다

 

1) 전세보증보험 가입

전세보증보험(전세보증금 반환보증)은 보증금 반환이 어려운 상황이 발생했을 때 보증기관(주택도시보증공사, 서울보증보험 등)이 세입자에게 보증금을 지급하는 제도입니다

• 임대인의 동의 없이 가입 가능
• 보험료가 발생하지만 보증금 반환 위험을 크게 줄일 수 있음
• 전세보증금 미반환 시 신속한 보상 가능

2) 임대차 정보 확인 (등기부등본 확인)

임대차 계약 전 반드시 등기부등본을 발급받아 임대인의 소유 여부 및 근저당 설정 여부를 확인해야 합니다 근저당이 많은 집은 위험성이 높습니다

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보증금을 보호하는 가장 기본적인 방법은 전입신고와 확정일자 받기입니다 추가적인 보호가 필요할 경우 전 전세보증보험 가입을 고려해야 합니다 상가 임대차에서 보증금이 큰 경우라면 확정일자만으로 부족할 수 있으므로 임대인의 협조가 가능하다면 전세권등기를 알아보시고 주택임대차에서는 요즘 같은 시대에 기본으로 전세보증보험을 가입하는 것이 안전합니다

 

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