주택담보대출 용어정리 LTV DTI DSR 개념 뜻 계산 방법

부동산 관련 대출을 이야기할 때 자주 등장하는 용어 중 하나가 LTV DTI DSR입니다 이 세 가지 개념은 주택담보대출과 관련된 핵심적인 대출 규제 지표로 사용됩니다 특히 정부가 부동산 시장을 조절하기 위해 LTV DTI DSR 규제를 활용하는 경우가 많으며 이를 이해하는 것은 부동산 투자자나 내 집 마련을 계획하는 사람들에게 매우 중요합니다

LTV DTI DSR 뜻

 

오늘은 LTV DTI DSR의 개념과 함께 각각의 특징 계산 방법 적용 사례 및 주의해야 할 점을 알아보겠습니다 간단히 LTV는 해당 부동산의 가격대비 최대 얼마까지 대출 받을수 있는지 즉 담보물 부동산 가치만 따져서 대출을 진행하는것이고 DTI는 개인 대출자의 상환능력 연소득이 얼마냐에 따라서 고려하는 요소이고 DSR은 개인이 가진 모든 대출의 원금 이자 상환액이 연소득에서 차지하는 비율을 말합니다 보통 dti는 주택 담보대출 받을때 적용하며 dsr은 모든 대출 담보대출및 신용대출 카드론 받을때 적용됩니다 ltv가 70%면 1억원의 주택가격이면 최대 7000만원까지 대출이 가능하고 연소득 2400만원일때 dti가 50%라면 월 상환액이 백만원을 초과할수 없으며 dsr는 dti와 비슷하지만 모든 대출의 원리금 상환액을 포함해서 계산합니다 주택대출 원리금에다가 다른 기타 대출 원리금 상환액 모두 넣어서 상환평가 능력을 합니다

목차

• 1. LTV (Loan To Value ratio, 주택담보인정비율)
• 2. DTI (Debt To Income ratio, 총부채상환비율)
• 3. DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)
• 4. LTV, DTI, DSR의 비교

1. LTV (Loan To Value ratio, 주택담보인정비율)

LTV란 담보물의 가치 대비 대출 가능한 금액의 비율을 의미합니다 즉 주택 가격에 대해 금융기관에서 대출을 얼마나 해줄 수 있는지를 나타내는 지표입니다

 

(1) LTV 계산 방법

 

LTV는 아래의 공식으로 계산됩니다

 

예를 들어, 5억 원짜리 주택을 담보로 대출을 받으려 할 때 LTV가 60%라면 즉 최대 3억 원까지 대출을 받을 수 있습니다 그러나 이 계산은 주택에 세입자가 없는 경우에 해당합니다 만약 세입자가 있는 경우 전세 보증금이 대출 한도에서 차감됩니다 예를 들어 동일한 5억 원짜리 주택에 2억 원의 전세 보증금이 존재할 경우 따라서 실제 대출 가능 금액은 1억 원이 됩니다 또한 주택 내 방 개수와 지역별 최우선변제금도 고려됩니다 최우선변제금은 경매 진행 시 소액 임차인이 우선적으로 보호받을 수 있는 금액으로 지역에 따라 다르게 책정됩니다.

 

(2) 지역별 최우선변제금액

지역	최우선변제금액
서울특별시	5500만원
과밀억제권역 (용인, 화성, 세종 등)	4800만 원
광역시 및 일부 지역 (안산, 김포, 파주 등)	2800만 원
기타 지역	2500만 원

 

예를 들어, 서울에 위치한 방 3개짜리 주택(5억 원)을 담보로 대출받을 경우 따라서 대출 한도는 1억 4,500만 원이 됩니다

2. DTI (Debt To Income ratio, 총부채상환비율)

DTI는 소득 대비 대출자의 상환 능력을 평가하는 지표로 연간 소득 중 대출 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타냅니다

 

(1) DTI 계산 방법

DTI는 다음 공식으로 계산됩니다

 

예를 들어 연소득이 7,000만 원인 사람이 DTI 50% 규제를 적용받는다면 이 사람이 매년 갚아야 하는 원리금 총액은 다음과 같습니다

 

즉, 이 사람이 받을 수 있는 대출의 연간 원리금 상환액은 3,500만 원을 초과할 수 없습니다

 

(2) DTI 적용 대상

• 수도권(서울, 인천, 경기)의 아파트 담보대출
• 비수도권 지역은 DTI 적용 대상이 아님
• 단독주택, 연립주택, 다세대주택도 적용 제외
• 신규 분양 및 집단 대출 일부 예외 적용

3. DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

DSR은 대출자의 모든 대출을 포함한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 의미합니다

 

(1) DSR 계산 방법

 

DTI와의 차이점은 DTI가 주택담보대출만을 고려하는 반면 DSR은 신용대출 자동차 할부금 카드론 등 모든 금융권 대출을 포함한다는 점입니다

 

예를 들어 연소득이 5,000만 원인 사람이 대출로 인해 1년간 갚아야 하는 원리금 총액이 2,000만 원이라면 DSR은 다음과 같이 계산됩니다

 

만약 금융기관의 DSR 한도가 80%라면 이 사람은 추가로 2,000만 원(40% 추가 가능)을 대출받을 수 있습니다.

 

(2) DSR 규제 강화

• 은행권 DSR 한도: 40%
• 제2금융권 DSR 한도: 50%
• 개인별 DSR 적용: 신용대출, 자동차 할부, 전세자금대출 모두 포함

4. LTV, DTI, DSR의 비교

구분	개념	계산 방식	적용 범위
LTV	담보가치 대비 대출 한도	대출 가능 금액 / 주택 가치	주택담보대출
DTI	연소득 대비 대출 상환액	대출 원리금 / 연소득	주택담보대출 (일부 적용 제외)
DSR	모든 대출 포함 원리금 비율	모든 대출 원리금 / 연소득	모든 대출 포함

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LTV, DTI, DSR은 대출을 받을 때 중요한 지표로 대출 한도와 상환 능력을 평가하는 기준이 됩니다 부동산 대출을 고려하는 경우 본인의 재정 상태를 점검하고 대출 규제를 숙지하여 현명한 금융 계획을 세우는 것이 중요합니다