제1종 2종 근린생활시설 뜻 분류 주택 전입신고 근생빌라 노답

근린생활시설은 도시 및 주거지역 내에서 주민들이 일상생활에서 필요한 다양한 서비스를 제공하는 시설을 의미합니다 이러한 시설은 주민들이 쾌적하고 편리한 생활을 영위하도록 지원하는 역할을 하며 부동산 용도와 관련된 중요한 개념입니다

 

이 시설은 규모와 용도에 따라 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 나뉩니다 근린생활시설은 주민들이 쉽게 접근할 수 있는 범위 내에서 식사, 쇼핑, 위생, 의료, 여가 등 기본 생활에 필요한 서비스를 제공합니다 이 시설의 존재는 지역 주민의 삶의 질을 높이고 생활 편의성을 증진시키는 중요한 요소로 작용합니다 즉 그냥 우리 동네 주택가 주변에 슈퍼 병원 빵집 미용실 편의점등 있는 상가 거리 생각해 보시면 됩니다 근생 1종 2종 나누어서 1종은 더 작고 더 우리 생활에 밀접한곳으로 분류하고 있는데 우리가 근생을 알어야 할것은 이런 상가용인데 이걸 주거용으로 사용할때 입니다

 

건축물 대장 열람해봤는데 근생인데 이걸 주거용으로 사용하고 있으면 원칙적으로는 불법이기 때문에 지자체에게 걸리면 원상복구 이행강제금 대상입니다 공무원이 지나가다 안에 주거용이네 알수 있는건 아니고 거의 민원접수에 의해서 걸리는 케이스가 다반사입니다 근생대표적인게 근생빌라라고 해서 수도권에 많이 있는데요 우리가 생각하는 똑같은 빌라 구조인데 건축물대장 열람해보면 2층은 근생 3층부터는 주택 등기로 되있는 경우가 특히 서울안에 많습니다 동일구조 윗 3층보다 삼천만원 싸요 하면 똑같은 구조이니 덜컥 아무것도 모르고 살수가 있습니다

근생은 주거용으로 사용하면 불법이고 원상복구 대상이며 대출한도가 적고 대출 이율은 높습니다 전세보증보험 가입도 불가능하고 연말 세액공제도 불가능하고요 중개대상물 복비 수수료도 주택아닌 상가로 내야하고요 근생빌라는 주차장도 주거용 1가구에 1주차가 아니다 보니 추후에 3층은 2층한테 넌 주차장 2층끼리 둘이 알아서 저기에다 알어서 데라 침범하지 마라 그러면서 사이가 안좋아지고 민원도 그렇게 들어가는게 다반사입니다

목차

• 근린생활시설의 종류와 구분
  • 근린생활시설의 법적 기준 및 규제
    • 근린생활시설 내 주택이란
    • 근린생활시설에서 전입신고가 가능한 경우
• 전입신고가 제한되는 경우와 해결 방법

근린생활시설의 종류와 구분

근린생활시설은 법적으로 제1종과 제2종으로 구분되며, 각각의 용도와 규모에 따라 차별화됩니다.

 

① 제1종 근린생활시설

주로 소규모 생활편의시설로 구성되어 있으며, 다음과 같은 시설이 포함됩니다.

• 소매점: 슈퍼마켓, 일용품 소매점(식품, 잡화, 의류, 서적 등)으로서 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 경우.
• 휴게음식점: 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 경우.
• 서비스 시설: 이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소 등.
• 의료 시설: 의원, 치과의원, 한의원 등 소규모 의료시설.
• 체육시설: 탁구장, 체육도장 등으로 바닥면적이 500㎡ 미만인 경우.
• 공공시설: 동사무소, 우체국, 경찰파출소 등.
• 기타: 변전소, 양수장, 공중화장실 등 소규모 공공서비스 시설.

 

② 제2종 근린생활시설

보다 규모가 크거나 특정 용도로 사용되는 시설로 구성됩니다.

• 일반음식점: 바닥면적 300㎡ 이상의 휴게음식점 포함.
• 운동시설: 테니스장, 골프연습장, 볼링장 등, 바닥면적 500㎡ 미만.
• 종교 및 문화시설: 종교집회장, 소극장, 비디오 감상실 등.
• 사무 및 금융시설: 금융업소, 사무소, 부동산중개업소 등, 바닥면적 500㎡ 미만.
• 제조 및 수리시설: 소규모 제조업소, 수리점 등으로 환경 규제에 저촉되지 않는 경우.
• 기타 서비스: 사진관, 학원(무도학원 및 자동차학원 제외), 동물병원, 장의사 등.

근린생활시설의 법적 기준 및 규제

1) 바닥면적 제한

시설의 종류에 따라 바닥면적이 제한됩니다. 예를 들어, 제1종 근린생활시설 내 소매점은 바닥면적 1,000㎡ 미만이어야 하며, 휴게음식점은 300㎡ 미만으로 제한됩니다.

 

2) 환경 규제

제2종 근린생활시설의 경우, 제조업소 등은 환경 관련 법규를 준수해야 하며, 대기오염, 소음, 진동 등의 문제가 없는 경우에 한해 허가를 받을 수 있습니다.

근린생활시설의 입지와 용도지역

 

1) 입지 가능 지역

근린생활시설은 주로 계획관리지역, 자연녹지지역 등에 입지할 수 있습니다. 다만, 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역에서는 제한됩니다. 도시계획조례에 따라 세부적인 입지 가능 여부를 확인해야 합니다.

 

2) 용도지역 확인 절차

1. 토지이용계획확인서 발급: 해당 토지의 용도지역 확인.
2. 도시계획조례 확인: 해당 지역에서 건축 가능한 건축물 목록 검토.
3. 농지 및 산지 전용 여부: 전용이 가능한지 판단.
4. 연접개발제한 검토: 개발 제한 여부 확인.
5. 진입로 확인: 접근성 평가.
6. 입지 가능 여부: 시·군·구청에 확인 후 승인 절차 진행.

근린생활시설로의 지목 변경 절차

 

근린생활시설로 지목을 변경하려면 다음의 절차를 따라야 합니다.

1. 토지 용도지역 확인: 토지이용계획확인서를 통해 해당 토지의 용도를 확인합니다.
2. 도시계획 조례 검토: 도시계획조례에서 해당 용도지역에 허용되는 건축물 종류를 확인합니다.
3. 환경 규제 준수 여부 확인: 환경 관련 법규를 준수할 수 있는지 확인합니다.
4. 지목 변경 신청: 관할 시·군·구청에 신청하여 건축허가를 받습니다.

근린생활시설 내 주택이란

근린생활시설 주택은 근린생활시설로 지정된 건축물에 주거 기능을 결합한 형태의 건물을 의미합니다. 근린생활시설이 기본적으로 주민의 생활 편의를 위해 설계된 시설이지만, 일부는 주거 용도로도 사용할 수 있습니다. 이는 상업적 활동과 주거 기능을 함께 수행할 수 있는 복합 건축물의 개념으로 이해할 수 있습니다.

• 혼합용도: 근린생활시설과 주택이 동일 건물에 공존하는 형태로, 하부는 상가(근린생활시설)로 사용하고, 상부는 주택으로 사용하는 경우가 많습니다.
• 법적 용도 구분: 건축물대장에 근린생활시설로만 등재된 경우, 전체를 주택으로 사용하면 불법이 될 수 있습니다. 이를 위해 주거로 사용할 공간은 반드시 주택 용도로 변경하거나 허가를 받아야 합니다.
• 공간 활용성: 1층은 상업 공간, 2층 이상을 주거 공간으로 활용하는 경우가 일반적입니다.

① 근린생활시설+주택 복합 건물

• 1층: 슈퍼마켓, 카페, 병원, 소매점 등 근린생활시설.
• 2층 이상: 주택 용도로 활용.

② 다가구형 근린생활시설

• 일부 층은 근린생활시설로 사용하고, 나머지 층은 다가구 주택으로 활용하는 방식입니다.
• 주로 소규모 상가주택에 많이 사용됩니다.

③ 상가주택

• 주택과 상가가 결합된 형태로, 1층을 상가로, 2층 이상을 주거 공간으로 활용합니다.

 

근린생활시설 주택의 장단점

 

장점

• 임대 수익: 상업 공간 임대로 추가 수익 창출 가능.
• 생활 편의성: 상업 시설이 가까워 편리한 생활 환경 제공.
• 복합 기능: 주거와 상업 기능을 함께 사용할 수 있어 활용도가 높음.

단점

• 소음 문제: 상업 시설과의 근접성으로 인해 소음 발생 가능.
• 용도 변경 제한: 법적 제약으로 인해 주거 공간으로 용도 변경이 어려울 수 있음.

관리 부담: 상업 및 주거 공간을 동시에 관리해야 하는 부담.

근린생활시설에서 전입신고가 가능한 경우

근린생활시설로 분류된 건물에서 전입신고를 할 수 있는지 여부는 법적 용도와 관계가 깊습니다. 근린생활시설은 원칙적으로 비주거용 시설이기 때문에, 전입신고가 제한될 수 있습니다. 다만, 특정 조건을 충족할 경우 전입신고가 가능합니다.

1. 주택으로 용도 변경된 경우
   • 건축물의 일부 또는 전체가 주택 용도로 변경되어 건축물대장에 주택으로 등재된 경우 전입신고가 가능합니다.
2. 건축물대장에 주거 가능 표시
   • 일부 지자체에서는 근린생활시설이라도 건축물대장에 주거 가능 표시가 있는 경우 전입신고를 허용합니다.
3. 지자체의 허가를 받은 경우
   • 일부 지역에서는 근린생활시설을 주거용으로 활용하는 사례가 많아, 지자체의 개별 판단에 따라 전입신고가 허용될 수 있습니다.

 

전입신고 절차

1. 건축물대장 확인
   • 관할 구청 또는 인터넷을 통해 건축물대장을 확인하여 해당 건축물이 주택으로 등재되었는지 확인합니다.
2. 용도 변경 여부 검토
   • 근린생활시설을 주택으로 용도 변경한 경우, 관련 서류를 준비하여 전입신고가 가능합니다.
3. 전입신고서 제출
   • 주민센터에 전입신고서를 작성하여 제출합니다.
   • 필요 서류: 신분증, 임대차계약서(임차인의 경우), 건축물대장 사본(필요시).
4. 지자체의 추가 확인
   • 지자체에서 현장 확인을 하거나, 건축물의 용도를 추가로 확인할 수 있습니다.

전입신고가 제한되는 경우와 해결 방법

• 전입신고 제한 사유:
  • 건축물대장이 근린생활시설로만 등록된 경우.
  • 해당 건물이 주거용으로 허가를 받지 않은 경우.
• 해결 방법:
  • 용도 변경: 근린생활시설을 주택으로 용도 변경 신청.
  • 임시 거주 확인서 제출: 일부 지자체에서는 임시 거주 확인서를 요구하여 전입신고를 허용하기도 합니다.

 

주의사항

1. 불법 전입신고 위험
   • 근린생활시설을 주택으로 변경하지 않고 전입신고를 할 경우, 불법 전입신고로 간주될 수 있습니다.
2. 공공요금 차이
   • 근린생활시설은 상업용 요금(전기, 수도, 가스 등)이 적용될 수 있으므로, 주거용으로 전환 시 이를 확인해야 합니다.

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근린생활시설 주택에 전입신고를 하려면 건축물대장에 주택으로 등재되었는지 확인하고 필요시 용도 변경 절차를 거쳐야 합니다 용도변경 절차중 가장중요한곳이 주차장용지 확보인데 사실상 불가능에 가깝다고 보시는게 맞습니다 

 

 

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