감정평가는 부동산이나 기타 자산의 경제적 가치를 평가하는 과정으로 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 합니다 감정평가는 부동산 거래 세금 부과 담보 대출 재개발 사업 등의 다양한 상황에서 활용되며 해당 자산의 적정한 가치를 결정하는 데 중요한 기준이 됩니다
보통은 부동산 감정평가에 대해서는 관계자들 아닌 이상 잘 만나보실수가 없는데요 감정평가는 어디 공익사업을 위한 수용 보상이나 재개발 재건축 정비사업할때 필요하고 아님 신축빌라와 같이 대출 진행하기 위해서 감정받기도 합니다 업자는 최대한 많이 업으로 받어놔야 소비자한테 실입주금 소액으로 내집마련 할수 있도록 짜고 고스톱으로 높게 받았는데 깡통전세니 말이 많고 보증보험도 문제가 있었습니다 그래도 제일 많은게 경매가 진행시 법원은 감정평가사한테 의뢰해서 감정평가서를 만들게 하는데요 절차법에 의해 다 만들어지고 나면 경매개시를 하게 되고 입찰해서 낙찰받게 됩니다 통상 대출에 필요한 감정은 보수적으로 진행하고 경매가 진행되는 물건은 어차피 한두번은 유찰하다보니 감정가격이 실가격에 비해 20~30% 높게 책정이 됩니다 그래서 경매에서는 감정평가 금액을 믿지 말라는 말도 있습니다
목차
감정평가의 필요성
감정평가는 다음과 같은 경우에 필요합니다.
- 부동산 매매 및 임대: 매수자와 매도자 간의 적정 가격을 결정하는 데 중요한 기준이 됩니다.
- 담보 대출: 금융기관이 대출을 실행할 때 부동산의 담보 가치를 산정하는 데 활용됩니다.
- 세금 부과: 부동산 취득세, 양도소득세, 재산세 등의 부과 기준이 됩니다.
- 기업 회계 및 재무 평가: 기업이 보유한 자산을 평가할 때 활용됩니다.
- 재개발 및 재건축: 감정평가는 도시 및 주거환경정비사업 등에서 종전 자산의 평가와 보상 기준을 정하는 데 사용됩니다.
감정평가의 원칙과 기준
감정평가는 감정평가사법과 관련 법규에 따라 이루어지며 다음과 같은 원칙을 따릅니다
- 객관성의 원칙: 감정평가는 객관적인 자료와 공정한 절차에 의해 수행되어야 합니다.
- 공정성의 원칙: 감정평가 결과는 특정 개인이나 단체의 이익에 편향되지 않아야 합니다.
- 적정성의 원칙: 감정평가액은 시장 상황과 자산의 실제 가치에 부합해야 합니다.
- 일관성의 원칙: 동일한 평가 기준과 방법이 일관되게 적용되어야 합니다.
- 현실 반영의 원칙: 감정평가는 해당 자산의 실제 이용 상태 및 경제적 환경을 반영해야 합니다.
감정평가의 방법
감정평가사는 부동산의 종류 용도 거래 사례 등을 고려하여 적절한 평가 방법을 선택합니다 대표적인 감정평가 방법으로는 원가법 거래사례 비교법 수익환원법 등이 있습니다
1. 원가법
원가법은 해당 부동산을 현재 새로 건설할 경우 소요될 비용을 기준으로 감정평가액을 산정하는 방식입니다 주로 신축 건물이나 공장 등의 평가에 사용됩니다 건물의 감가상각을 고려하여 평가가 이루어집니다
2. 거래사례 비교법
거래사례 비교법은 유사한 부동산의 최근 거래 가격을 기준으로 평가하는 방식입니다 부동산 시장에서 가장 일반적으로 활용되며 특히 아파트 상업용 건물 토지 등의 평가에 주로 사용됩니다
3. 수익환원법
수익환원법은 부동산이 창출할 수 있는 예상 수익을 현재 가치로 환산하여 평가하는 방식입니다 주로 수익형 부동산(예: 상가, 오피스 빌딩, 호텔) 등에 적용됩니다
감정평가의 수수료
부동산 중개에도 수수료및 상한선이 정해져 있는데요 감정평가수수료도 국토부 장관의 법정 요율이 정해져 있습니다보통 감정평가액 10억원 이하의 경우 백만원 위아래 선에서 책정이 되고 있습니다
재개발 및 재건축에서의 감정평가
도시정비사업에서 감정평가는 사업시행인가 고시일을 기준으로 이루어집니다 감정평가사는 종전자산의 감정평가액을 산정하며 이때 개발이익을 배제하고 현재의 이용 상황을 기준으로 평가하게 됩니다 이로 인해 감정평가액이 시세보다 낮게 산정되는 경우가 많고 조합원들과의 갈등이 발생하는 원인이 되기도 합니다
특수한 감정평가 사례
특정 조건을 가진 부동산의 경우 일반적인 평가 방법과 다른 기준이 적용될 수 있습니다
1. 무허가 건물의 감정평가
무허가 건물은 법적 권리가 명확하지 않기 때문에 평가가 어려울 수 있습니다 그러나 실거래 관행이나 주거 가치 등을 고려하여 일정 수준 이상의 가격이 책정됩니다
2. 토지의 감정평가
토지는 맨땅 상태로 평가되며 건물이나 기타 시설물의 영향을 배제한 상태에서 산정됩니다 특수한 토지(예: 급경사지, 도로 부지 등)는 일반 토지와 다른 기준을 적용받습니다
- 도로 부지: 인근 토지 가격의 1/5~1/2 수준으로 평가
- 급경사지: 인근 평지의 50~70% 수준으로 평가
- 이용 상태가 복합적인 토지: 이용 상황을 구분하여 산정 후 평균 단가 적용
감정평가에 대한 이의 제기와 조정
감정평가 결과에 대한 불만이 있는 경우 이해관계자는 이의를 제기할 수 있으며 조정 절차를 통해 조율할 수 있습니다 특히 재개발 조합원들은 감정평가액이 낮게 산출될 경우 불만을 제기하는 경우가 많으며 이에 따라 감정평가 재조정이 이루어지기도 합니다
감정평가의 최신 동향과 과제
최근 감정평가는 인공지능(AI)과 빅데이터를 활용한 자동화 시스템을 도입하는 방향으로 발전하고 있습니다 그러나 감정평가의 객관성과 공정성을 유지하기 위한 지속적인 규제와 개선이 필요합니다 또한 재개발·재건축 사업의 감정평가가 조합원과 개발 주체 간 갈등을 최소화할 수 있도록 보다 정교한 평가 기준이 마련되어야 합니다
감정평가는 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 하며 다양한 목적과 상황에서 활용됩니다 평가 방법과 절차를 정확히 이해하는 것은 부동산 거래 및 개발 사업에서 중요한 요소가 됩니다 감정평가의 객관성과 공정성을 확보하면서도 현실적인 가치를 반영할 수 있도록 지속적인 연구와 개선이 필요합니다
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