부동산 양도소득세 과세 비과세 요건 조건 거주기간 특례

양도소득세는 부동산 거래 시 생기는 소득에 대해 부과하는 세금으로, 특히 1세대 1주택자의 경우 특정 조건에 따라 과세가 면제될 수도 있습니다. 여기서는 양도소득세의 주요 과세와 비과세 사례를 살펴보겠습니다.

1. 장기저당담보주택 비과세 특례

1세대 1주택자가 장기저당담보대출계약을 체결하고 주택을 담보로 연금식 대출을 받았다면, 그 주택을 양도할 때는 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건이 적용되지 않습니다. 그러나 대출 계약기간 만료 전에 주택을 양도하면 이 특례는 적용되지 않으므로, 양도 시점을 주의해야 합니다.

 

장기저당담보대출 계약 요건 (아래 세 가지 모두 충족해야 함)

1.계약 체결일 기준 주택 담보 제공 가입자가 60세 이상일 것.

2.장기저당담보 계약기간이 10년 이상이고, 만기까지 매월 또는 매분기별로 대출금을 수령하는 조건일 것.

3.만기 시 주택을 처분해 일시 상환하는 계약 조건일 것.

2. 1세대 2주택자가 된 경우: 장기저당담보주택의 특례

만약 60세 이상의 직계존속과 세대를 합쳐 1세대 2주택이 된 경우, 장기저당담보주택 특례가 적용됩니다. 이 경우 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 양도로 간주하며, 거주기간 요건은 적용되지 않습니다. 단, 대출 계약기간 만료 전 양도 시에는 특례가 적용되지 않습다.

3. 가정어린이집 보유 시 비과세

1세대가 거주주택 외에 5년 이상 운영한 가정어린이집을 보유하고 있다면, 거주주택을 양도할 때 비과세가 적용됩니다. 단, 가정어린이집이 시, 군, 구로부터 인가를 받고 사업자 등록을 한 경우에만 해당하며, 사용하지 않은 기간이 6개월을 초과하지 않아야 합니다.

4. 보유 및 거주기간 제한이 없는 경우

아래와 같은 사유로 거주주택을 양도할 때는 보유기간과 거주기간 제한 없이 비과세가 적용됩니다.

1. 1.취학, 1년 이상의 질병 치료, 요양, 또는 근무상 필요로 인해 다른 지역으로 이사한 경우.
2. 2.해외 이주법에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우 (출국 후 2년 내에 양도해야 함).
3. 3.1년 이상 계속된 국외 거주 필요로 인해 세대 전원이 출국하는 경우 (출국 후 2년 내 양도해야 함).
4. 4.재개발, 재건축사업으로 인해 1년 이상 거주한 주택을 재개발, 재건축 후 새 주택으로 이사하는 경우 (완공 후 2년 내 양도해야 함).
5. 5.임대주택법에 따라 건설임대주택을 분양받아 양도 시 5년 이상 거주한 경우.
6. 공공용지 협의 매수 또는 수용되는 경우 (사업 인정 고시일 이전 취득한 경우에 한함).
7. 5. 1세대 1주택 요건 충족해도 과세되는 경우
8. 6.1세대 1주택 요건을 충족하더라도 아래와 같은 경우에는 양도소득세가 부과됩니다.

•미등기전매: 취득등기 없이 주택을 양도한 경우에는 1세대 1주택이더라도 양도소득세가 부과됩니다. 이 경우 양도차익의 70%에 해당하는 중과세가 적용됩니다.

•고가주택: 주택과 부수토지의 실거래가 합계가 9억 원 초과 시 양도소득세가 부과됩니다. 고가주택의 양도차익 계산은 다음과 같이 합니다:(양도가액−취득가액)×(양도가액−9억원)/양도가액 즉, 고가주택의 경우 9억 원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 부과됩니다.

•허위 계약서 작성: 허위계약서를 작성해 주택을 양도한 경우, 허위 계약 금액에 해당하는 부분에 대해 양도소득세가 부과됩니다.

6. 1세대 2주택이더라도 비과세되는 경우

특정 상황에서는 1세대 2주택이라도 비과세가 적용될 수 있습니다.

 

1.일시적 2주택

이사를 위해 새 주택을 구매한 뒤 3년 내 기존 주택을 양도하면 비과세가 적용됩니다. 수도권 소재 기업이 지방으로 이전하는 경우에는 5년 내 양도해도 비과세가 적용됩니다.

 

2.상속으로 인한 2주택

주택 보유자가 상속받아 2주택이 된 경우, 일반주택을 먼저 양도할 때 비과세가 적용됩니다. 단, 상속주택을 먼저 양도할 때에는 양도소득세가 과세됩니다.

 

3.한 울타리 내 2주택

한 울타리 안에 두 채의 주택이 있더라도, 한 세대가 주거용으로 모두 사용하는 경우 1세대 1주택으로 간주합니다.

 

4.등기이전 지연으로 인한 2주택

주택을 양도했으나 등기이전이 지연되어 2주택으로 나타난 경우, 매매계약서 등으로 이전 사실이 확인되면 양도소득세는 과세되지 않습니다.

 

5.직계존속과 합가

주택 소유자가 60세 이상의 직계존속과 합가해 2주택이 된 경우, 합가일로부터 10년 이내에 양도하면 비과세가 적용됩니다.

 

6.결혼으로 인한 2주택

각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼해 2주택이 된 경우, 혼인일로부터 5년 이내 양도 시 비과세가 적용됩니다.

 

7.농어촌 주택 포함 2주택

농어촌 주택을 추가로 취득해 2주택이 된 경우, 해당 농어촌 주택이 비과세 요건에 부합한다면 일반주택 양도 시 비과세가 적용됩니다.

 

양도소득세 비과세와 관련한 요건은 경우에 따라 매우 다양하므로 개별 사례에 따라 법적 요건을 철저히 검토하는 것이 중요합니다.

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