현황도로 뜻 건축허가 기준 가능한가 토지 매입전 종합적 확인방법

토지를 매입하거나 건축을 계획할 때 반드시 고려해야 하는 중요한 요소 중 하나가 도로입니다. 도로가 존재하지 않는 토지는 건축이 불가능할 수 있으며, 현황도로의 경우 법적으로 도로로 인정되지 않는 경우가 많아 주의가 필요합니다.

 

오늘은 현황도로의 개념과 특징, 그리고 건축이 가능한지 여부에 대해 간단히 체크해 볼게요 건축 개발행위시 도로가 중요하다는건 다들 아실텐데요 오늘은 말그대로 현황도로 입니다 현재에는 도로인데 단 법적으로는 도로가 아닙니다 거의 대부분 오랫동안 주민들이 통행로로 사용해온 사실상의 도로이게 됩니다 이렇다 보니 현황도로 주변에서 이해관계가 많이 충돌하다 보니 티비에서 어디 도로 땅 막어버리고 분쟁하는 모습 왕왕 보셨을 거예요 

1. 도로란 무엇인가?

건축법상 도로는 일반적으로 건축이 가능한 토지를 외부와 연결하는 길을 의미하며, 폭이 4m 이상이어야 합니다. 이는 건축물의 안전한 접근성과 소방도로 확보를 위한 최소한의 기준이기 때문입니다.

도로는 크게 법정도로와 현황도로로 구분됩니다.

• 법정도로: 지적도 및 토지이용계획에서 공식적으로 인정된 도로
• 현황도로: 지적도상에는 도로로 표시되어 있지 않지만 실제로 사람들이 길로 이용하고 있는 사실상의 도로

2. 현황도로란?

현황도로는 법적으로 도로로 지정되지 않았지만, 오랫동안 주민들이 통행로로 이용해온 길을 의미합니다. 이러한 도로는 지적도나 토지이용계획상 도로로 등록되어 있지 않기 때문에 법정도로와 동일한 법적 지위를 가지지 않습니다.

 

2.1 현황도로의 특징

• 지적도상 도로로 표시되지 않음
• 사람들이 실제로 이용하는 길
• 주변 토지 소유자가 동일한 경우가 많음
• 법적으로 도로로 인정받지 못하는 경우가 많음
• 특정 조건 충족 시 도로로 인정받을 수 있음

3. 현황도로에서 건축이 가능한가?

현황도로에 접한 토지에서 건축이 가능한지는 해당 지역이 도시지역인지, 비도시지역인지에 따라 달라집니다.

 

3.1 건축법이 전면 적용되는 지역 (건축이 불가능한 지역)

도시지역, 지구단위계획구역, 동, 읍 지역에서는 일반적으로 현황도로를 도로로 인정하지 않기 때문에 건축이 불가능합니다. 이는 이러한 지역이 개발압력이 높은 곳이므로, 현황도로를 도로로 인정할 경우 무분별한 개발이 이루어질 수 있기 때문입니다.

하지만 아래 조건을 충족하는 경우, 현황도로를 도로로 인정받아 건축이 가능할 수도 있습니다.

• 이해관계인의 동의를 얻은 경우
• 토지사용승락을 받은 경우
• 일부 토지를 매입하여 도로로 지정한 후 도로대장에 등록한 경우

3.2 건축이 가능한 지역

비도시지역의 면지역에서는 현황도로를 도로로 인정하기 때문에 해당 지역의 토지는 건축이 가능합니다. 이는 해당 지역의 개발압력이 낮기 때문입니다. 따라서 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등에 해당하면서 면 단위의 행정구역에 속한 경우, 현황도로를 이용한 건축이 가능합니다.

4. 현황도로에서 건축이 가능하려면?

건축이 가능한지 여부는 건축법의 여러 조항을 따져보아야 합니다. 다음 6가지 법적 기준을 확인해야 합니다.

1. 대지와 도로와의 관계 (건축법 제44조)
   • 건축허가를 받기 위해서는 대지가 도로에 접해야 한다는 원칙
2. 도로의 지정, 폐지 또는 변경 (건축법 제45조)
   • 기존 도로를 법정도로로 지정하거나 폐지 또는 변경하는 절차
3. 건축선의 지정 (건축법 제46조)
   • 건축물이 도로 경계선을 침범하지 않도록 규정
4. 건축선에 의한 건축 제한 (건축법 제47조)
   • 도로 경계선으로부터 일정 거리 이내 건축물 건축 제한
5. 방화지구 내 건축물 관련 규정 (건축법 제51조)
   • 방화지구 내 건축물은 건축법상 도로와의 관계를 더욱 엄격하게 적용
6. 대지의 분할 제한 (건축법 제57조)
   • 대지가 도로에 접하지 않도록 분할하는 행위를 제한

이러한 법적 기준을 모두 충족하거나, 비도시지역(면단위 지역)이라면 현황도로에서도 건축이 가능할 수 있습니다.

5. 현황도로의 건축 가능 여부 정리

지역구분현황도로 건축 가능 여부

도시지역, 동, 읍, 지구단위계획구역	불가능 (일반적으로 도로로 인정되지 않음)
비도시지역 (면지역)	가능 (현황도로를 도로로 인정)

도시지역에서는 도로를 법정도로로 지정해야만 건축이 가능하지만, 비도시지역의 면단위 지역에서는 현황도로만으로도 건축이 가능할 수 있습니다.

6. 토지 매입 전 반드시 도로 여부 확인

토지를 구매할 때 가장 중요한 요소 중 하나가 도로의 유무입니다. 특히 현황도로가 있다고 해서 반드시 건축이 가능한 것은 아니므로 주의가 필요합니다.해당 도로가 법정도로인지 현황도로인지 확인 도시지역인지 비도시지역인지 확인  이해관계인의 동의를 받을 수 있는지 검토  필요 시 일부 토지를 매입하여 법정도로로 지정할 수 있는지 확인  건축법 관련 규정을 충족하는지 확인해야 합니다

 

현황도로는 지적도상 도로로 표시되지 않았지만, 사람들이 오랫동안 이용해 온 도로입니다. 하지만 현황도로라고 해서 무조건 건축이 가능한 것은 아니며, 도시지역인지 비도시지역인지에 따라 다릅니다.도시지역, 동, 읍에서는 현황도로를 도로로 인정하지 않으므로 건축이 불가능 비도시지역의 면지역에서는 현황도로도 도로로 인정되어 건축 가능 건축 가능 여부는 건축법의 다양한 조항을 확인해야 함 토지를 매입하기 전에 도로의 법적 지위를 반드시 확인하고 취득해야 합니다 현황도로에 대한 충분한 이해 없이 토지를 매입하면 나중에 건축이 불가능한 상황에 처할 수도 있습니다. 따라서 전문가의 상담을 받고 충분한 조사를 거친 후 토지를 매입하는 것이 중요합니다.

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해당 토지 취득하기전 지자체에 방문해서 지번 말해 확인도 해보시고요 정확한 답변은 못받아도 분위기로 짐작할수 있으며 해당 지역 토지 건축 설계사에게도 문의 체크 해보시고 비도시지역에서 아스팔트나 콘크리트 포장된 경우 대부분 현황도로 인정이 되고 있으며 주변 가옥 몇채정도가 사실상 도로로 이동하고 있으면 이것도 현황도로 인정 가능성이 매우 높습니다 토지 매입해서 건축허가전 공무원한테 확답받고 취득하는게 정답이지만 책임문제가 있다보니 애매한거는회피하는 경향이 있다보니 종합적 다각적으로 판단해야 합니다