임대차 계약 종료시 임차인 원상복구 원상복귀 뜻 범위

원상복구는 말 그대로 임대차 계약 종료 시 임차인이 임대인에게 처음 상태로 돌려주는 것을 의미합니다. 민법 제615조에 따르면, 임대차계약이 종료되면 임차인은 해당 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 하지만 임대인과 임차인의 분쟁은 주로 "원상"의 범위와 그 회복의 정도를 둘러싸고 발생합니다.

 

1. 민법 규정과 판례 분석

 

임차인은 임대물에 대해 선량한 관리자의 주의 의무를 지니고 있습니다(민법 제374조). 또한, 임차인은 계약에 명시된 용도에 맞게 사용해야 하며, 계약 종료 시 원상복구를 해야 합니다. 그러나 임차인의 원상복구 의무는 자의적인 손상이나 개조에만 해당하며, 자연적인 마모와 손상에 대해서는 면제됩니다. 예를 들어, 생활 마모로 인해 벽지가 자연스럽게 손상된 경우, 임차인이 이를 원상복구할 의무는 없습니다.

 

서울지방법원의 판례(1999.9 1가합 44951)에서도 임대인의 의무와 임차인의 원상복구 의무에 대해 언급하고 있습니다. 이 판례에 따르면, 임대인이 임차인의 사용에 지장이 없도록 필요한 유지보수를 제공해야 한다는 것이 강조되었으며, 자연적인 마모에 대해서는 임차인의 원상복구 의무가 발생하지 않는다고 판결하였습니다.

 

2. 원상복구 범위

 

임차인이 부담하는 원상복구 범위

•임차인의 과실로 인한 손상: 이사 시 부주의로 생긴 벽지 긁힘이나 파손

•벽에 지나치게 많이 박은 못 자국

•애완동물로 인한 손상: 도배나 장판의 손상, 가구의 파손 등

•흡연으로 인한 도배의 변색이나 냄새

 

임대인이 부담하는 자연 마모

•냉장고나 가구 뒤쪽의 자연 변색

•생활 필요에 의한 못 자국 및 마모

•일상 생활로 인한 도배와 장판의 자연적인 마모

 

4. 임차인의 대처방안

 

임대인이 무리한 원상복구를 요구할 경우, 임차인은 이를 쉽게 인정하지 않는 것이 중요합니다. 만약 무리하게 원상복구를 요구하여 보증금이 제대로 반환되지 않았다면, 임대인에게 내용증명을 보내 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 이 때 소송비용 및 손해배상에 관한 부분도 언급하면 대부분의 임대인은 합의를 원하게 됩니다. 만약 합의가 이루어지지 않는다면 소액심판이나 지급명령을 신청하는 것도 방법입니다.

 

5. 상가 임대차 계약 시 원상복구

 

상가 임대차의 경우, 계약서에 특약을 명시하는 것이 중요합니다. 대법원 판례에 따르면, 최초 임대 당시의 상태로 원상복구하라는 문구가 없다면, 임차인이 설치한 일부 시설에 대해서만 원상복구의 의무가 발생합니다. 상가를 임대할 때는 현 상태를 사진으로 기록하고, 특약에 원상복구 범위를 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다.