주택임대차보호법 임차인의 권리 대항력 우선변제권 배당요구 절차에 관한 안내

약자인 임차인을 보호해주는 주택임대차보호법에서는 살고 있던 집에 경매가 붙여지면 대항력 있는 임차인은 본인 의사되로 전에 계약한데로 살다가 보증금 받고 나가던가 바로 배당에 참여해서 내보증금 받고 이사갈수가 있습니다 

 

대항력 없는 임차인이라면 경매 배당요구 종기일 까지 배당요구 신청해서 확정일자 우선변제권 순위대로 배당에 참여해서 내보증금 받아가게 되는데 선순위 권리금액 대표적 은행 근저당 비율이 높으면 내 보증금 온전하게 다 못받을수도 있습니다 

1. 경매가 시작된 경우 임차인의 조치

임차인이 거주 중인 주택이 경매에 부쳐지면, 배당요구 종기일 전까지 배당요구 신청을 해야 합니다. 대항력이 있는 임차인은 배당요구를 하지 않아도 새로운 소유자에게 대항할 수 있지만, 대항력이 없는 경우 배당요구를 하지 않으면 배당을 받을 수 없습니다.

2. 권리신고와 배당요구

다른 채권자가 임대인의 채무불이행으로 인해 경매를 신청할 경우, 임차인은 권리신고와 배당요구 모두를 해야 합니다.

① 권리신고

권리신고는 경매 절차에서 임차보증금을 청구할 권리가 있음을 알리는 것입니다. 이를 통해 임차인은 경매기일에 출석하거나 절차에 이의를 제기할 수 있는 권리를 확보합니다.

② 배당요구

배당요구는 경매로 매각된 주택의 매각대금에서 보증금을 돌려받기 위한 신청 절차입니다. 권리신고만으로는 부족하며, 반드시 배당요구까지 해야 법원에서 배당을 받을 수 있습니다.

법원은 민사집행법에 따라 배당요구 종기일을 설정하며, 이는 통상적으로 첫 매각결정기일 전입니다. 임차인은 배당요구 종기일까지 배당요구서를 제출해야 합니다.

 

3. 권리신고의 장점

권리신고를 하면 임차인은 경매절차에서 이해관계인으로 인정받아 경매기일에 출석할 권리를 얻고, 경매 절차에 불복할 수 있는 권리도 갖게 됩니다. 배당요구를 통해 배당 절차에 직접 참여할 수 있으며, 임차보증금에 대해 우선변제를 주장할 수 있습니다.

4. 배당요구 가능한 시기와 요건

배당요구는 압류 효력 발생 시점부터 시작해 배당요구 종기일까지 가능합니다. 압류 효력은 채무자에게 경매개시결정이 송달되거나 경매개시결정 등기가 이루어진 때 발생합니다.

임차인의 조치

임차인은 법원의 통지를 기다릴 필요 없이, 경매 사실을 알게 된 즉시 권리신고 및 배당요구를 할 수 있습니다.

5. 임차계약 기간 중 배당요구 가능 여부

임차계약 기간이 만료되지 않아도 배당요구 신청이 가능합니다. 다만, 배당요구를 하는 것은 임차인이 임대차계약의 종료를 원한다고 명시적으로 의사표시하는 것으로 해석되며, 이는 임대차계약 해제의 의사표시로 간주될 수 있습니다.

6. 배당요구가 필요한 채권자

배당요구를 반드시 해야 하는 채권자는 다음과 같습니다:

• 집행력 있는 정본을 가진 채권자
• 경매개시결정 등기 후 가압류한 채권자
• 우선변제권이 있는 채권자

임차인은 우선변제권이 있는 채권자로서 배당요구를 해야 보증금을 배당받을 수 있습니다.

7. 전입신고를 하지 않은 임차인의 경우

전입신고가 없는 경우, 임차인은 우선변제권을 확보할 수 없습니다. 따라서 배당요구를 하더라도 보증금을 배당받지 못합니다.

8. 배당요구 없이도 배당받을 수 있는 경우

배당요구 없이도 배당을 받을 수 있는 채권자는 다음과 같습니다:

1. 이중경매신청인
2. 첫 경매개시결정 등기 전 가압류 채권자
3. 우선변제권이 있는 권리자

다만, 전세권자는 배당요구를 반드시 해야 배당을 받을 수 있습니다.

9. 공동임대인과 임차보증금

공동임대인 중 일부의 지분에 대해 경매가 진행되더라도, 임차보증금 전액을 배당요구할 수 있습니다. 이는 보증금 반환채무가 불가분 채무이기 때문입니다.

10. 배당요구 신청 시 필요한 서류

임차인이 배당요구 신청을 할 때는 다음 서류를 제출해야 합니다:

주택임차권자

• 임대차계약서 사본(확정일자 포함)
• 주민등록등본

상가임차권자

• 임대차계약서 사본(확정일자 포함)
• 등록사항 등의 현황서 등본
• 채권계산서

11. 허위 임차보증금에 대한 구제 방법

만약 허위의 임차인이 우선순위로 배당받았다면, 진정 채권자는 다음과 같은 법적 조치를 취할 수 있습니다:

• 배당금지급청구권 가압류
• 부당이득 반환청구 소송
• 배당금지급청구권 부존재 확인 소송

12. 배당 순위와 이의신청

배당 순위에 대한 이의가 있는 경우, 임차인은 경매법원에 이의신청을 해야 합니다. 이의 신청 후 7일 이내에 배당이의 소송을 제기하고, 소송제기 증명서를 제출해야 이의된 배당금 지급이 보류됩니다.

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이처럼 주택임대차보호법에 따른 임차인의 권리는 철저히 보호되지만, 이를 위해서는 정확한 절차를 준수해야 합니다. 임차인은 대항력과 우선변제권 요건을 유지하며, 법원에 적법한 배당요구를 통해 자신의 권리를 적극적으로 행사해야 합니다.