전세 확정일자 받는법 대항력 우선변제권 계약 갱신시 새로 또 받기

확정일자란 일정한 날짜를 공적으로 증명하기 위해 문서에 표시된 날짜에 관공서나 공증인 등 법령에 따라 권한이 부여된 기관이 인증을 해주는 것을 말합니다. 주택임대차보호법에 따라 확정일자를 받은 임대차계약서는 경매나 기타 법적 절차에서 임차인의 우선변제권을 보장받기 위한 중요한 요건으로 작용합니다.

이 확정일자는 임대차계약서가 작성된 날짜를 기준으로 효력이 발생하며, 우선변제권은 입주, 주민등록, 확정일자 세 가지 요건이 모두 충족된 시점부터 효력이 발생합니다.

확정일자 부여 기관의 업무

현재 확정일자 부여기관은 단순히 임대차계약서에 확정일자를 부여하는 업무를 수행하며, 계약서 내용이나 보증금액 등 세부 내용을 검토하거나 별도로 보관하지 않습니다. 이러한 방식으로 인해 발생하는 문제점 중 하나는 임대인과 임차인 사이의 계약이 사후에 변경되더라도 부여된 확정일자가 이를 반영하지 못한다는 점입니다.이로 인해 확정일자를 새로 부여받는 것이 필요한 경우도 존재하며, 특히 계약 내용을 갱신하거나 변경한 경우라면 새로운 확정일자를 통해 우선변제권을 재확인하는 것이 안전한 방법입니다.

확정일자와 주민등록 이전의 영향

사례: 주민등록 일시 이전 후 재전입

질문: 임대차계약서에 확정일자를 받은 후 개인 사정으로 주민등록을 일시적으로 이전했다가 다시 전입신고를 한 경우, 확정일자를 다시 받아야 하는가?

답변: 확정일자를 새로 부여받을 필요는 없습니다. 그러나 주민등록을 이전한 시점에서는 우선변제권을 상실하게 되며, 재전입신고를 한 시점에서 다시 우선변제권을 취득합니다.

• 주민등록 이전 전후의 우선변제권 상태:
  • 전출 이전: 우선변제권 보유
  • 전출 중: 우선변제권 상실
  • 재전입: 새로운 시점부터 우선변제권 회복

따라서 재전입신고를 통해 다시 우선변제권을 확보하더라도 전출 기간 중 설정된 다른 담보권자에 비해서는 후순위가 됩니다.

 

 

대항력, 우선변제권, 그리고 동시이행항변권

동시이행항변권의 행사

대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 매수인에게 잔여 보증금을 요구하며 동시이행항변권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 보증금 전액을 지급받기 전까지 점유를 유지할 권리가 있습니다.대법원은 이와 관련해 "임차인이 배당요구 후에도 보증금을 전액 받지 못한 상태에서 점유를 유지하는 것은 불법점유가 아니며 손해배상 책임이 없다"고 판시한 바 있습니다(대법원 1998.7.10. 선고 98다15545 판결).

우선변제권의 행사

우선변제권은 임대차계약서의 확정일자를 기준으로 발생하며, 임차인이 배당요구를 통해 이를 행사하면 그 시점에서 소멸합니다. 그러나 임차보증금을 전액 지급받지 못한 경우 대항력을 바탕으로 임대차관계를 유지하면서 보증금 회수를 지속적으로 요구할 수 있습니다.

확정일자의 효력 발생 시점

주택 임차인이 입주와 주민등록을 마친 뒤 확정일자를 받은 경우, 우선변제권은 가장 늦은 요건이 충족된 날의 다음날부터 발생합니다.

예시:

1. 입주일: 1월 1일
2. 주민등록일: 1월 2일
3. 확정일자 부여일: 1월 3일

-> 우선변제권 및 대항력 발생일: 1월 4일

이처럼 세 가지 요건 중 가장 늦게 충족된 날이 기준이 되며, 그 이전에 이미 설정된 담보권(저당권, 가압류 등)에 대해서는 임차권이 대항할 수 없습니다.

임대차계약서의 요건과 확정일자

동 호수 미기재 계약서의 효력

임대차계약서에 건물의 용도와 주소지만 기재되어 있고 동·호수가 기재되지 않은 경우에도, 대법원 판례에 따라 확정일자의 요건은 충족된 것으로 간주됩니다(대법원 1999.6.11. 선고 99다7992 판결).

판례는 "확정일자는 임차보증금 액수 변경 방지를 위해 규정된 것이며, 계약서의 진정성을 담보한다면 대항요건과 별개로 유효하다"고 명시하였습니다. 따라서 동·호수가 누락된 계약서라도 확정일자가 부여되었다면 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

계약 내용 갱신 시 확정일자

임대차계약 갱신 시, 갱신된 계약서에 대해 새로운 확정일자를 받는 것이 필요합니다. 이는 갱신된 계약 내용이 기존 계약서의 내용을 대체하며, 확정일자를 통해 갱신된 조건을 우선적으로 인정받을 수 있기 때문입니다.

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확정일자는 임차인의 보증금을 보호하는 핵심적인 장치로, 이를 적절히 관리하고 요건 충족 상태를 유지하는 것이 중요합니다.

1. 계약 내용이 변경되거나 갱신될 경우 확정일자를 새로 받아야 합니다.
2. 주민등록 이전과 재전입은 우선변제권에 직접적인 영향을 미치므로 신중히 관리해야 합니다.
3. 확정일자를 통해 우선변제권을 행사하더라도 기존 담보권자에 대한 우선순위는 계약 성립 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

이를 통해 임대차보호법의 취지를 충분히 활용하여 임차인의 권익을 최대한 보호할 수 있습니다.