농지 정의 사업용 비사업용 토지 해당 여부 판단 기준

농지는 크게 사업용 토지와 비사업용 토지로 구분할 수 있습니다. 여기서 농지란 실제로 경작에 사용되는 토지를 의미하며, 지적공부상의 지목과 관계없이 현실적으로 농업에 사용되고 있는 토지를 기준으로 판단합니다. 농지의 비사업용 토지 해당 여부는 아래 기준에 따라 판단됩니다.

농지 비사업용 토지 해당여부 판단기준

 

1. 농지의 정의

농지란 다음과 같이 정의됩니다:

• 전(田), 답(畓), 과수원 등 농작물 재배를 위해 사용되는 토지.
• 농업 경영에 필수적인 부속 토지(농막, 퇴비사, 양수장, 농로 등)도 포함.

지목과 무관하게 실제 경작 여부에 따라 판단하며, 농업 관련 시설이 포함된 부지라도 경작에 직접적으로 필요한 경우 농지로 간주됩니다.

2. 비사업용 토지 판단의 일반 원칙

다음과 같은 조건을 충족해야 농지를 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다:

1. 소재지: 주거지역, 상업지역, 공업지역 외의 지역이어야 합니다.
2. 재촌 및 자경: 토지 소유자가 해당 농지 인근에 거주하며 직접 경작한 기간을 사업용 기간으로 봅니다.
3. 기간 요건: 재촌 및 자경 조건을 충족한 기간은 다음 기준 중 하나를 충족해야 합니다:
   • 양도일 직전 3년 중 2년 이상,
   • 양도일 직전 5년 중 3년 이상,
   • 전체 보유기간 중 60% 이상.

3. 비사업용 농지 판단 기준

농지가 비사업용 토지로 판단되는 경우는 다음과 같습니다:

 

3.1. 실제 농지 여부 확인

• 토지가 농지로 실제 사용되고 있는지 확인합니다.
• 토지 이용 현황이 농작물 경작이나 농업 목적으로 유지되고 있어야 합니다.

3.2. 기준 외 사업용으로 인정되는 농지

일부 농지는 특수 규정을 통해 사업용으로 간주됩니다. 아래 요건을 충족하면 비사업용에서 제외됩니다:

1. 농지 전용 허가를 받은 후 전용 목적에 맞게 사용 중인 경우.
2. 일정 규모 이하의 주말농장용 농지(세대당 1,000㎡ 미만).

3.3. 재촌 및 자경 요건 충족 여부

• 재촌: 농지 소재지나 인근(직선거리 30km 이내)에서 주민등록과 실거주 요건을 충족해야 합니다.
  • 2014년 12월 31일 이전 양도분은 직선거리 20km 기준을 적용.
• 자경: 소유자가 직접 농사를 짓거나 농작업의 절반 이상을 자신의 노동력으로 수행해야 합니다.

3.4. 도시지역 내 농지 여부

• 도시지역 내 주거지역, 상업지역, 공업지역에 위치한 농지는 비사업용으로 간주됩니다.
• 다만, 도시지역 내 개발제한구역 및 녹지지역은 예외입니다.

3.5. 자경 인정 예외

다음 조건에 해당할 경우 자경 요건이 인정되지 않습니다:

1. 연간 총급여 또는 사업소득이 3,700만 원 이상인 경우(농업, 축산업, 임업 소득 및 비과세 농가부업소득 제외).
2. 다른 주요 직업 소득이 농업 활동보다 우선인 경우.

4. 일시 휴경된 농지의 처리

농지가 정부 정책에 따라 일시 휴경농지로 지정된 경우, 보상금을 지급받았다면 휴경 기간 동안 해당 농지는 비사업용 토지로 간주되지 않습니다.

5. 자경 및 재촌으로 간주되는 경우

특정한 조건을 충족할 경우, 직접적인 재촌 및 자경 요건을 면제받을 수 있습니다:

1. 상속 농지: 상속 후 3년 이내인 농지로서 일정 조건 하에 적용(소유 상한 10,000㎡, 한국농어촌공사 위탁 시 20,000㎡).
2. 종중 소유 농지: 2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중 소유 농지.
3. 주말농장 농지: 1,000㎡ 미만의 체험형 영농용 농지.
4. 이농자 농지: 농업 경영을 8년 이상 지속한 후 이농 시, 이농 후 3년 이내의 소유 농지.
5. 농업 기자재 생산지: 농업용 종자 생산자 및 기자재 제조지가 포함.
6. 농지전용허가를 받은 농지: 전용 목적에 부합하게 사용 중인 농지.
7. 농업기반 공사로 조성된 농지: 개발사업으로 조성된 한계 농지(1,500㎡ 이하).
8. 한국농어촌공사 위탁 농지: 8년 이상 임대 또는 사용된 농지.

6. 농지 전용과 관련된 비사업용 판정

• 농지전용 허가/신고: 전용 목적에 따라 실제로 사용되는 농지는 전용 허가일, 신고일 기준으로 사업용으로 간주.
• 농지개발사업지구 내 농지: 농지 면적이 1,500㎡ 미만일 경우 사업용으로 판단.

7. 기타 비사업용 토지 제외 대상

다음과 같은 특별한 경우에도 비사업용에서 제외될 수 있습니다:

1. 질병, 고령 등으로 자경 불가능한 경우:
   • 질병(1년 이상), 고령(65세 이상), 징집, 취학, 공직 취임 등 불가피한 사유로 농사를 짓지 못한 경우.
   • 해당 사유 발생 후에도 재촌 요건을 충족해야 합니다.
2. 공공 목적 농지:
   • 종교, 학교, 사회복지법인 등 비영리 단체가 소유하고 그 사업에 직접 사용하는 농지.

이상의 기준에 따라 농지의 비사업용 토지 해당 여부는 다각적으로 판단됩니다.

 

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