좋은 토지 고르는법 땅 사는법 경계선 반듯 경사도 크기및 가격 교통망 인프라 장기적 관점 고려

토지를 구입하는 목적은 사람마다 다릅니다. 같은 땅을 보더라도 어떤 사람은 전원주택을 지으려고 하고, 또 어떤 사람은 공장을 설립하려 하거나, 주말농장 혹은 투자 목적으로 땅을 사두려는 경우도 있습니다.따라서 같은 토지라고 하더라도 평가와 관점은 각기 다를 수밖에 없습니다. 본인의 목적에 맞고 미래 가치가 상승할 가능성이 있는 토지를 고르는 것이 중요합니다.

1. 토지의 물리적 현황 분석

• 땅의 모양과 형태: 토지의 경계선이 반듯하고 주변 다른 토지와의 구분이 명확한지 확인이 필요합니다. 특히 인근 임야가 개발된 경우 경계선 오차가 발생할 가능성이 있으므로 이를 철저히 검토해야 합니다. 반듯한 토지는 개발 및 건축 시 효율성이 높으며, 나중에 매매할 때도 유리합니다.
• 경사도 확인: 경사도는 토지 이용에 중요한 요소입니다. 경사도가 15도 이상이면 농지로서의 이용이 어렵고, 임야의 경우 25도 이상이면 산지전용허가가 나오지 않을 수 있습니다. 지역에 따라 경사도 기준은 조례로 다를 수 있으므로 지자체의 규정을 확인하는 것이 필요합니다.
  • 남향의 완만한 경사지는 햇볕이 잘 들고, 전원주택 부지로 인기가 높습니다.
• 토질 및 지형: 토질이 너무 단단하거나 돌이 많은 경우 건축비가 상승할 수 있습니다. 뒤쪽에 산이 있는 경우, 낙석 위험이 있는지 살펴야 하며, 이런 요소는 안전성에도 큰 영향을 미칩니다.

2. 토지의 크기 및 가격

• 토지의 적정 크기: 너무 크거나 작은 토지는 매매가 어려울 수 있습니다. 보통 150평에서 500평 정도가 수요가 많으며, 매매 역시 용이합니다.
• 금액 기준: 1억 미만에서 2억 선의 토지가 거래가 활발합니다. 물론 도심에서는 100평 이하의 소규모 토지도 인기가 많습니다. 전원주택 부지나 개발용 토지는 500평 이하가 선호됩니다.

3. 주변 환경 및 입지 분석

• 환경 요소: 토지 주변 환경은 매우 중요합니다. 주변에 혐오시설(쓰레기 매립장, 하수처리장, 화장터 등)이나 위험시설(고압선, 공장, 비행장 등)이 있는지 확인해야 합니다. 이러한 시설은 토지 가치 하락의 주요 원인이 되며, 매매가 어려워질 수 있습니다.
• 지형과 방향: 전원주택지를 찾는다면 남향으로 트인 곳이 이상적입니다. 북서쪽으로 산이나 숲이 있어 바람을 막아주는 '남저북고' 지형이 가장 좋습니다.

4. 접근성과 개발 가능성

• 위치와 접근성: 전국 인구의 49%가 수도권에 집중되어 있으며, 토지 매수 수요도 수도권에서 가장 높습니다. 서울과 인근 지역의 토지가 비싸기 때문에 점차 외곽으로 이동하는 추세입니다. 양평, 가평, 용인, 경기 광주 등이 인기 지역입니다.
• 교통망과 인프라: 역세권, 고속도로 IC 근처는 접근성이 좋아 투자 가치가 높습니다. 특히 상권 안에 위치한 토지는 가치 상승 가능성이 큽니다.

5. 개발 가능성 및 도시 계획 확인

• 도시 계획 및 개발 정보: 토지 개발 가능성은 도시기본계획 및 도시관리계획을 통해 확인할 수 있습니다. 국토교통부 및 지자체 홈페이지에서 이를 확인할 수 있으며, 정기적으로 자료를 검토하는 습관이 필요합니다.
• 용도지역 분석: 전원주택을 계획할 경우 계획관리지역 외에도 생산녹지나 생산관리지역을 고려할 수 있습니다. 이 지역은 토지 가격이 저렴하며, 주변 지형이 좋은 경우가 많습니다.

6. 토지 매매 시 고려사항

• 토지의 단점 극복: 완벽한 토지는 찾기 어렵습니다. 주변에 축사가 있거나, 가격이 높거나, 모양이 이상할 수 있습니다. 이러한 단점을 장점으로 극복하는 안목이 필요합니다.
• 토지의 가격 산정: 토지 가격은 매도자와 매수자의 시각 차이가 큽니다. 시세보다 비싼 토지는 거래가 어렵고, 지나치게 저렴한 토지는 문제의 소지가 있을 수 있습니다. 최근 거래가, 경매 낙찰가, 토지 수용액 등을 기준으로 가격을 산정하는 것이 필요합니다.

7. 장기적 관점에서의 투자

토지는 이동이 불가능하기 때문에 주변 환경, 개발 가능성, 인프라 구축 여부 등 장기적인 관점에서 투자해야 합니다. 가격에 맞는 토지를 구입하고, 도시계획 및 주변 환경의 변화에 주의를 기울이는 것이 필요합니다.토지는 시간이 지날수록 가치가 상승할 가능성이 높기 때문에 장기적으로 꾸준히 관찰하며 매매하는 것이 가장 좋은 투자 방법입니다. 이상으로 좋은 토지 고르는 방법에 대해 알아보았습니다.