분묘기지권 이란 뜻 판례 지료 해결방법 법원 경매 임야 중개 보다 낫다

토지를 매매할 때 반드시 확인해야 하는 중요한 요소 중 하나가 해당 토지 내에 분묘(무덤)가 존재하는지 여부입니다 특히 임야와 같은 지역에서는 오래된 무덤들이 여러 곳에 분포해 있을 가능성이 높기 때문에 더욱 주의가 필요합니다

분묘기지권

 

분묘기지권이란 토지 소유자의 동의 여부와 상관없이 일정한 기간 동안 지속된 분묘에 대해 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미합니다 이는 관습법적인 권리로 인정되며 지상권과 유사한 성격을 가지고 있습니다 쉽게 말해 토지 소유자가 마음대로 분묘를 철거하거나 이장할 수 없으며 해당 분묘가 유지되는 한 해당 토지의 일부는 계속해서 묘지로서 사용될 수밖에 없습니다

 

전에는 보통 개인산이 아닌 고향 마을에서 누가 돌아가시면 종중산 머 마을 뒷산 이런데에다 묘를 만들다 보니 산에 가면 정말 무덤이 많았습니다 지금은 산에 무덤보다 화장을 해서 납골당에 많이들 모시는데 이 무덤이 신성불가침 이다 보니 말그대로 남의 개인땅에다 묘 만들어도 내집 아닌 저기 어디 산 이다 보니 추후에 알게되어서 철거 하려고 해도 분묘기지권인데요 하면 땅주인은 아무것도 못하고 끝이였습니다 이런 폐단이 많아 충돌하다보니 이천년대초반에 장사에관한법률이 만들어 지고 시행 이후에 남의 땅에 묘 만들면 분묘기지권 안해주고 있습니다 물론 그 이전에 성립된것은 어쩔수가 없고요 2001년 시행이후 20년이 넘었다보니 취득시효에 의한 평공자 평온 공연하게 점유한자도 앞뒤가 안맞어서 내 조상님 묘 남의땅에 신규로 터를 잡는다는건 쉽지가 않습니다 지금은 그냥 오래된 관행으로 있었던 묘가 아직 남아있는것 뿐입니다 거기다 중요한 판례 하나가 나왔는데 남의 땅에 분묘기지권이 성립하더라도 무상으로 배째라 사용했는데 판례 하나가 지료청구 할수 있다 보니 무적의 과거 관습법상 분묘기지권은 눈치 안보고 행사하기가 쉽지가 않습니다 실제적으로 조상님묘 화장해서 납골당이나 가족묘등으로 이장하는 케이스가 제 주변에서도 많이 보이더라구요

 

임야를 매매든 경매든 취득하시려는 분은 이런 분묘기지권에 대해서 정확하게 이해하고 매수하셔야 합니다 매매에서는 어찌됬든 매도인 너가 다 정리해서 넘겨죠라 하면 계약에 의해서 정리가 되는데 경매는 그럴수가 없기 때문에 내가 임야를 사려는 목적에 가장 잘부합하는게 먼지 이리저리 따져보고 모서리쪽이라면 거기를 포기하고 추후에 해결한다 해도 내가 사용하는데 문제가 없다면 싸게 입찰해 보시고 경쟁자는 많지가 않을것입니다 임야이고 거기다 무덤도 있고 법원물건 매각명세서에도 분묘기지권 성립여부 있음 적혀있으면 많은 유찰이 되어서 중개에 의한 취득보다 훨씬 저렴하게 임야취득 가능합니다

목차

• 분묘기지권의 발생 원인
• 분묘기지권의 법적 근거
• 분묘기지권 해결 방법

분묘기지권의 발생 원인

분묘기지권은 다양한 이유로 발생하는데, 대표적으로 다음과 같은 세 가지 경우가 있습니다

 

1. 토지 소유자의 허락을 받은 경우

과거에는 마을 주민들 간의 유대감이 강했고 친분 관계에 의해 개인 소유의 토지에 묘를 쓰는 경우가 많았습니다 토지 소유자가 이를 허락한 경우 이후에도 해당 묘지는 계속 유지될 권리를 갖게 됩니다

 

2. 원래 토지 소유자가 조상의 묘를 만든 후 토지를 매매한 경우

이 경우 분묘는 이전 토지 소유자의 조상이 안장된 곳이므로 토지 소유권이 변동되더라도 분묘기지권은 그대로 유지됩니다 즉 새로 토지를 매입한 사람도 해당 분묘를 함부로 철거할 수 없습니다

 

3. 토지 소유자의 허락 없이 무단으로 분묘가 설치된 경우

토지 소유자의 동의 없이 분묘가 설치되었더라도, 20년 이상 유지된 경우에는 분묘기지권이 인정됩니다 하지만 2001년 1월 이후에 장사법 시행된 이후에 새롭게 설치된 분묘에 대해서는 토지 소유자의 동의 없이 설치된 경우 분묘기지권이 성립되지 않습니다

분묘기지권의 법적 근거

분묘기지권은 민법 및 대법원 판례에 의해 인정됩니다.

• 대법원 판례에 따르면, "타인의 토지에 설치된 분묘가 20년 이상 평온·공연하게 유지된 경우에는 관습법상 분묘기지권이 인정된다."고 판시하고 있습니다.
• 그러나 2001년 1월 13일 개정된 법령에 따라 이후 설치된 무단 분묘에 대해서는 분묘기지권이 인정되지 않습니다.

즉 무연고로 보이는 묘일지라도 설치된 연도를 확인하는 것이 중요하며 오래된 분묘라면 법적인 보호를 받을 가능성이 높습니다

 

4. 분묘기지권이 있는 토지를 매입할 경우 문제점

토지를 매입할 때 분묘기지권이 존재하는 경우 여러 가지 법적 실무적 문제에 직면할 수 있습니다

• 토지 사용 제한: 분묘가 존재하는 지역을 마음대로 개발하거나 사용할 수 없습니다.
• 재산 가치 하락: 분묘기지권이 존재하면 토지의 활용도가 낮아지기 때문에 매매가 어려워질 수 있습니다.
• 이장 문제: 무연고 묘지라 해도 법적 절차를 거쳐야 하므로 비용과 시간이 많이 소요됩니다.

분묘기지권 해결 방법

분묘기지권이 설정된 토지를 매입하거나 개발하려는 경우 다음과 같은 해결 방법을 고려할 수 있습니다

 

1. 사전 확인 및 계약서 특약 사항 추가

• 토지 매매 계약서 작성 시, 잔금 지급 전까지 분묘를 이전하는 조건을 특약사항으로 명시하는 것이 중요합니다.
• 이행되지 않을 경우 계약을 해제할 수 있도록 조항을 넣어야 합니다.

2. 무연고 분묘 정리 절차

 

무연고 분묘가 존재하는 경우 법적인 절차를 통해 이를 정리할 수 있습니다

 

① 현장 조사: 분묘의 상태를 확인하고 사진을 촬영합니다 ② 연고자 확인: 주변 주민들에게 문의하여 연고자가 있는지 조사합니다 ③ 공고 절차 진행: 시·군·구청에 개장 허가를 신청한 후 신문에 공고를 1~2차례 게재합니다 ④ 개장 및 유골 처리: 개장 허가 후 유골을 화장하고 납골당에 안치한 후 증명서를 발급받습니다 ⑤ 행정 처리 완료: 모든 절차를 마친 후 관련 서류를 제출하면 분묘 철거가 완료됩니다

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토지를 매매하거나 개발할 때 분묘기지권이 있는지 반드시 확인해야 하며 이를 해결하기 위해서는 사전 조사 및 법적 절차를 철저히 진행해야 합니다 특히 토지 계약 시 분묘 이전 특약을 명확히 기재하고 무연고 분묘라면 행정적 절차를 통해 정리하는 것이 필요합니다 분묘기지권은 법적으로 보호받는 권리이므로 함부로 철거하거나 무시해서는 안 되며 철저한 준비와 대책을 마련한 후 거래를 진행하는 것이 바람직합니다

 

 

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