토지 투자 매매 접도구역 완충녹지 이란 뜻 차이 비교 주의사항

토지를 매입할 때 도로와의 관계는 매우 중요한 요소입니다 특히 접도구역과 완충녹지는 토지의 활용과 개발에 큰 영향을 미칠 수 있는 법적 규제 요소로 이를 정확히 이해하는 것이 필수적입니다 오늘은 접도구역과 완충녹지의 개념 규제 사항 및 차이점을 알아볼게요

 

누군가 어떤 땅을 살것인데 이때 가장 중요한것은 땅이 도로와 접해 있는지가 가장 중요하다고 말씀드렸는데 건축할수 있는 대지를 살때 바로 건물을 지을수 있는 땅으로 그만큼 가격이 산정이 되있는거고 밭을 살때에는 물론 농사용도로도 활용이 가능하겠지만 추후에 그땅의 가치는 건축물을 어떻케 얼마나 올릴수 있느냐에 따라 그 땅의 가치를 나타냅니다 밭을 사서 대로 용도 변경 할수도 있는것이고 임야도 조건에 맞으면 변경가능하고 아니 조건에 맞는 토지를 선택하는게 최고이겠지요 아무쪼록 땅은 도로와 연결되어야 살아숨쉬게 됩니다 가장 중요한 포인트입니다

 

이 도로에 접한 필지를 매입하면서 접도구역이나 완충녹지도 들어볼수가 있는데요 어려워 하지 마시고 일단 완충녹지는 도시지역에서 접도구역은 비도시지역에서 설정된다고 보시면 됩니다 완충녹지는 신도시 가보시면 확연히 느끼실수가 있습니다 대단지 아파트 옆 도로에 매연 소음등 방지하기 위해 만든 녹지 생각하시면 됩니다 완충녹지 접한 필지 땅은 추후 내땅에 건축시 완충녹지 면적만큼 건폐율 용적률 배제하고 적용해서 상당한 면적의 불이익을 받고 차량진입도 불가하다 보니 별 쓸모없는 땅이 되고 도로 옆의 토지라도 완충녹지가 있으면 도로에서 직접 들어가지 못해요 사실상 맹지입니다 접도구역 땅은 건축허가 과정에서 건폐율 용적률 감가 하지 않고 차량도 진입가능 하니 새건물을 짓거나 증축을 하는것은 금지되 있습니다 진입로 사용은 가능합니다 완충녹지나 접도구역 포함된 땅을 매입시에는 범위만큼 정상가격에서 차감후에 취득하셔야 합니다 

1. 접도구역이란?

접도구역이란 도로 구조의 손상 방지 미관 보존 및 교통 안전을 위해 도로 경계선으로부터 일정 거리를 초과하지 않는 범위 내에서 지정된 구역을 의미합니다 이는 「고속도로법」 및 「도로법」에 따라 지정되며 지정 목적에 따라 규제의 강도가 다를 수 있습니다

 

(1) 접도구역의 지정 기준

• 고속도로법에 따른 접도구역: 고속도로의 구조 손괴 방지 및 고속 주행 차량의 안전을 위해 도로경계선으로부터 양측 각각 10m 이내에 지정됩니다.
• 도로법에 따른 접도구역: 일반 도로의 경우 도로 경계선으로부터 5m를 초과하지 않는 범위 내에서 지정됩니다.

(2) 접도구역에서 금지되는 행위

1. 건축물 및 공작물의 신축, 개축, 증축
2. 토지 형질 변경(절토, 성토, 정지 등)
3. 도로 구조 손상을 초래할 가능성이 있는 모든 행위

(3) 접도구역에서 허용되는 행위

일부 예외적으로 허용되는 행위들이 있으며, 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

1. 진입로 설치: 도로 이용을 위한 통로 개설 가능
2. 소규모 시설 건축: 연면적이 작은 화장실, 퇴비사, 축사, 창고 등의 신축 허용
3. 기존 건축물 증축: 도로 지정 이전의 기존 건축물은 일정 범위 내에서 증축 가능
4. 도로 이용 증진 시설 설치: 주차장 조성 가능
5. 농업 및 기반 시설 설치: 용배수로, 산업단지 조성, 문화재 보호 시설 등 특정 조건에서 가능

(4) 접도구역 내 토지 매수청구권

접도구역으로 지정된 토지는 본래의 용도로 사용이 어려울 수 있으며, 이에 따라 토지 소유자는 도로관리청에 매수를 청구할 수 있습니다.

• 매수 대상: 접도구역 지정으로 인해 효용이 현저히 감소하거나 사실상 사용 불가한 토지
• 매수 신청 자격: 해당 토지를 접도구역 지정 이전부터 보유한 자
• 매수가격: 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액의 평균값으로 산정

2. 완충녹지란?

완충녹지는 도시지역에서 공해 및 재해 발생을 방지하고 주거지역과 산업지역 간의 경계를 조성하기 위해 설치되는 녹지공간입니다 이는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정되며 환경 보호 및 안전을 위한 중요한 역할을 합니다

 

(1) 완충녹지의 지정 목적

• 대기 오염, 소음, 진동 등 공해로부터 주거지역 보호
• 산업단지, 위험시설과 주거지역 간 완충 역할
• 자연 경관 유지 및 환경 보호
• 도시 내 녹지 공간 확대

(2) 완충녹지에서 금지되는 행위

완충녹지는 접도구역보다 더 강한 규제를 받으며 다음과 같은 행위가 금지됩니다

1. 건축물 신축, 개축, 증축
2. 토지 형질 변경 및 성토, 절토 등 대규모 개발 행위
3. 오염물질 배출 시설 설치
4. 공해 유발 산업 활동
5. 도로와 연결되는 출입구 개설

(3) 완충녹지에서 허용되는 행위

일부 예외적으로 허용되는 행위는 다음과 같습니다.

1. 공원 및 녹지 조성
2. 환경 보호 목적의 시설 설치
3. 도로 유지 및 보수 관련 시설
4. 산책로, 체육시설 등 공공시설물 조성

3. 접도구역과 완충녹지의 차이점

	접도구역	완충녹지
지정 목적	도로 구조 보호 및 교통 안전	공해 방지 및 주거지역 보호
주요 규제 법률	고속도로법, 도로법	국토의 계획 및 이용에 관한 법률
지정 지역	고속도로 및 일반 도로 주변	산업지역과 주거지역 경계
규제 강도	중간 (일부 행위 허용)	강함 (행위 제한이 많음)
허용되는 행위	진입로 개설, 주차장 조성 등 일부 가능	공원, 산책로, 체육시설 설치 가능
매수청구 가능 여부	가능 (토지 활용 어려운 경우)	불가능

 

4. 접도구역과 완충녹지 고려하여 토지 매입 시 유의점

 

토지를 매입할 때 해당 부지가 접도구역이나 완충녹지에 속하는지 반드시 확인해야 합니다 다음과 같은 사항을 고려하는 것이 중요합니다

1. 토지 이용 계획 확인: 해당 토지가 개발이 가능한지 지자체에서 제공하는 토지이용계획확인서를 조회해야 합니다.
2. 접도구역 여부 확인: 도로 경계선으로부터 일정 거리 내에 있는 경우 건축 가능 여부를 확인해야 합니다.
3. 완충녹지 내 토지 여부 확인: 완충녹지에 포함된 토지는 건축이 거의 불가능하므로 주의해야 합니다.
4. 진입로 확보 여부 검토: 완충녹지 뒤쪽에 위치한 토지는 도로 진입이 어렵거나 불가능할 수 있어 반드시 접근성을 확인해야 합니다.
5. 매수청구권 활용 검토: 접도구역 지정으로 인해 토지 활용이 어렵다면 매수청구권을 활용할 수 있는지 확인해야 합니다.

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접도구역과 완충녹지는 모두 토지 이용에 중요한 영향을 미치는 요소로 각각의 목적과 규제가 다릅니다 접도구역은 도로 구조 보호와 교통 안전을 위한 구역으로 일정 범위 내에서 건축 및 토지 개발이 제한되지만 일부 허용되는 행위도 있습니다 반면 완충녹지는 공해 및 재해 방지를 위한 강력한 규제 지역으로 대부분의 개발 행위가 제한됩니다 토지를 매입할 때는 반드시 이러한 규제를 검토하여 향후 활용 가능성을 고려해야 합니다

 

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