도로 건축허가 4m 지목 지적도 현황상 해당 업종 면적 따라 도로 폭 기준 달라지므로 조례 확인

건물이 없는 나대지 상태의 토지에서 건축물을 짓기 위해서는 몇가지 조건이 필요한데 그중에서도 가장 중요한게 도로 인데요 건축허가 나려면 반듯이 도로가 필요합니다 건축허가 필요한 도로는 지목이 도로이고 지적도및 현황상 모두 도로여야 하며 폭이 4m이상에 건축하려는 토지 도로가 2m이상 접해야 합니다

도로 4m 건축허가

 

건축허가를 받을수 있는 도로 요건은 도로의 폭이 4m이상 사람및 자동차 통행이 가능해야 하며 지목이 도로이고 국가소유여야 하며 개인도로 소유라면 소유자 모두에게 동의를 받아야 하며 지적도와 현황상 모두 도로여야 하는데요 4m 도로만 있다면 내가 원하는 건축물을 지을 수 있을까?그렇지 않습니다. 4m 도로가 있다고 해서 원하는 모든 건축물을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 그 이유를 알아보겠습니다.

1. 건축법과 도로 규정

건축법에서는 4m 이상의 법정도로 또는 법정화도로에 접해야 한다고 명시하고 있지만, 단순히 4m 도로가 있다는 이유만으로 모든 건축이 허용되는 것은 아닙니다.특히 연면적 합계가 2,000제곱미터(약 600평) 이상인 건축물(공장은 3,000제곱미터, 약 900평)의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 합니다. 다만, 축사, 작물재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 예외로 인정됩니다.

2. 일반상업지역의 예시

예를 들어, 4m 도로에 접한 일반상업지역을 살펴보겠습니다. 일반상업지역의 건폐율은 80%, 용적률은1,300% 이하입니다. 만약 대지면적이 500제곱미터라면, 토지 소유자는 최대한 높은 건물을 짓고 싶어할 것입니다.그러나 4m 도로에 접해 있기 때문에 연면적 2,000제곱미터 이상 건축이 불가능하며, 용적률을 최대한 활용할 수 없고, 절반에도 못 미치는 건축물만 지을 수 있습니다.

3. 토지 분할과 도로 문제

넓은 토지를 매수하여 분할·분양하는 경우, 도로 문제를 반드시 확인해야 합니다.도시지역(동, 읍)에서는 개발행위허가와 사도법상 사도 개설이 의무사항입니다. 그러나 비도시지역의 면 단위 이하 지역에서는 법정도로에 접하지 않아도 개발행위허가를 통해 도로를 개설할 수 있습니다. 이 경우 필지 분양 시 도로 지분을 함께 이전하는 방식과 도로 지분을 개발업자 명의로 두고 도로 사용 승낙을 받는 방식으로 나뉩니다.

4. 개발행위허가와 도로 폭

개발행위허가를 받아 개설한 도로는 도로 폭을 잘 살펴보아야 하며, 이 도로가 인접 필지를 개발할 수 있는지 검토해야 합니다. 단순히 ‘도로가 있다’는 것만으로 건축이 가능한 것이 아닙니다.개발행위허가는 난개발을 방지하기 위한 취지로, 개발 면적이 클수록 도로 폭을 넓히라는 조건부 허가가 내려집니다. 과거에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 개발행위 도로 폭을 규정했지만, 현재는 대부분 지방자치단체 조례에 위임되어 있습니다.

5. 조례에 따른 도로 폭 기준

조례에 따라 건축허가 기준이 달라질 수 있습니다. 예를 들어:

• 단독주택: 도로 폭 3m 이상
• 펜션: 도로 폭 6m 이상
• 숙박업소: 도로 폭 8m 이상

이처럼 도로 폭에 따라 건축이 제한될 수 있으므로, 사전에 지자체 조례를 확인해야 합니다.

6. 연접제한과 성장관리방안

과거에는 난개발 방지를 위해 일정 면적을 개발하면 인근 토지의 개발을 제한하는 ‘연접제한’이 있었습니다. 그러나 연접제한을 회피하려는 움직임이 오히려 난개발을 초래하고 기반시설 비용을 증가시킨다는 이유로 폐지되었습니다.현재는 성장관리방안에 따라 기반시설이 갖춰진 곳에 건축을 집약 배치하는 방식이 활용됩니다. 또한, 업종과 면적에 따라 도로를 넓히도록 하는 부가 조건이 조례에 명시됩니다.

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건축법에서는 4m 도로에 접하면 건축이 가능하다고 명시하고 있지만, 실질적으로는 해당 업종과 면적에 따라 도로 폭 기준이 달라지므로 조례를 확인해야 합니다. 단순히 4m 도로가 있다는 이유만으로 모든 건축행위가 가능하다고 판단해서는 안 됩니다.토지를 매수하기 전에 반드시 해당 지자체의 개발행위허가 및 건축허가 가능 여부를 확인해야 합니다. 건축을 위해서는 부지에 대한 평면적 개발이 선행되어야 하며, 이는 해당 지자체 조례에 따라 결정됩니다. 이를 이해하고 검토해야 원하는 건축을 실현할 수 있습니다.