주택임대차보호법 적용 보호 대상 범위 임대차 계약 당시의 용도 주거 목적 대항 요건 충족 실질 여부등에 따라 달라집니다

주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정성을 목적으로 하여 만들어진 법률로, 임대차 계약에서 임차인이 더 나은 보호를 받을 수 있도록 다양한 규정을 두고 있습니다. 주로 자연인(개인)을 대상으로 하지만, 주택임대차보호법이 적용될 수 있는 여러 상황과 예외에 대해서도 다룰 필요가 있습니다.

 

여기서는 법의 적용대상과 보호대상에 대한 사례를 문답형식으로 하나씩 풀어가며 알아보겠습니다.

1. 법인의 임차 주택에 대한 대항력과 우선변제권

Q: 주식회사 등 법인이 직원들의 기숙사용으로 아파트를 임차하고, 직원 명의로 주민등록 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권이 인정될까요?

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A: 인정되지 않습니다. 주택임대차보호법은 임차인이 자연인일 경우에 한해 주거 안정을 보호하는 것이 주된 목적입니다. 법인은 대항력의 요건인 주민등록을 법인 명의로 할 수 없으며, 직원 명의로 전입신고가 되어 있다고 해도 이는 법인의 주민등록으로 간주될 수 없습니다. 따라서 법인은 대항력과 우선변제권을 주장할 수 없습니다.(참고: 대법원 1997.7.11 선고 96다7236 판결)

2. 국내 체류 외국인의 주택임대차보호법 보호 요건

Q: 국내에 체류하는 외국인이 주택임대차보호법의 보호를 받으려면 어떤 조건을 갖춰야 하나요?

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A: 출입국관리법에 의해 해당 주택을 체류지로 신고하고 주택의 인도를 받으며 대항요건을 충족한 후 확정일자를 받으면 외국인도 보호받을 수 있습니다.(참고: 서울지방법원 1993.12.6 선고 93가합 73367 판결)

3. 외국인의 체류지 신고와 보호 여부

Q: 저는 미국 국적의 외국인으로, 주민등록 전입신고는 불가능해 체류지를 주택으로 신고했습니다. 이러한 경우에도 보호받을 수 있나요?

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A: 네, 가능합니다. 출입국관리법은 90일을 초과하여 체류하는 외국인이 체류지를 변경할 경우 신고하도록 규정하고 있으며, 주민등록법 시행령은 외국인의 체류지 등록을 인정합니다. 따라서 체류지 신고는 대항 요건을 충족한 것으로 인정되어 보호받을 수 있습니다.

4. 공부상의 용도가 주거용이 아닌 경우

Q: 건축물대장에 공장으로 등록된 건물을 주거 용도로 개조하여 사용하고 있습니다. 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나요?

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A: 네, 가능합니다. 주택임대차보호법은 건물이 실제로 주거 용도로 사용되고 있다면, 건축물대장이나 등기부 등 공부상의 용도에 상관없이 보호를 적용합니다. 만약 공장으로 되어 있더라도 내부 구조가 주거용으로 개조되어 일상생활을 영위하고 있다면 주택임대차보호법의 적용 대상이 됩니다.

5. 주택 일부를 상업 용도로 사용하는 경우

Q: 현재 주택의 일부를 구멍가게로 개조해 임차 후 입주와 전입신고를 마치고 거주하고 있습니다. 이 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요?

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A: 네, 가능합니다. 주택임대차보호법 제2조에 따르면, 주택의 일부가 비주거 용도로 사용되더라도 주거용 건물로 간주될 수 있습니다. 다만, 임차인이 주장한 것과 달리 건물의 주요 용도가 상업용이라 판단될 경우 보호 대상에서 제외될 수 있습니다.

6. 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하는 경우

Q: 다방 영업장 110㎡ 중 방과 주방을 주거 목적으로 사용하면서 거주하고 있습니다. 전체 면적 중 주거 부분이 30㎡인데 주택임대차보호법 적용이 가능할까요?

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A: 적용되지 않습니다. 비주거용 건물의 일부를 주거 목적으로 사용하고 있는 경우는 주거의 안정성을 보장하기 위한 법 취지에 부합하지 않습니다. 따라서 비주거용 건물에서 일부를 주거 용도로만 사용하고 있을 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다.

7. 여인숙에서 일부를 주거로 사용하는 경우

Q: 여인숙을 운영하며 일부 방을 주거용으로 사용하고 있습니다. 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있을까요?

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A: 적용받지 않습니다. 여인숙이나 여관 등 비주거용 건물의 일부를 임차인의 주거 목적으로 사용하더라도, 비주거용 건물에 주거를 부수하여 사용하는 경우는 보호 대상에서 제외됩니다.(참고: 대법원 1987.4.28 선고 86다카2407 판결)

8. 임대 기간 중 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우

Q: 점포로 되어 있는 건물을 임차해 장사를 하다가 주거용으로 내부를 개조하여 거주하고 있습니다. 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나요?

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A: 원칙적으로 보호받지 못합니다. 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 임대차 계약 당시 건물이 이미 주거용도로 사용 가능한 상태여야 합니다. 다만, 임대인의 동의를 얻어 주거용으로 개조한 경우 개조한 시점부터 보호를 받을 수 있습니다.

9. 비주거용 건물에서 주거와 영업을 병행하는 경우

Q: 슈퍼마켓 또는 인쇄소를 운영하면서 가족들과 함께 거주하고 있습니다. 주택임대차보호법 적용 대상이 될까요?

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A: 주거로 사용하는 면적이 상당하고 그곳이 주거자의 유일한 주거지인 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.(참고: 대법원 1995.3.10 선고 94다52522 판결)

10. 미등기 건물 임차의 경우

Q: 미등기 주택을 임차하여 전입신고와 확정일자를 받은 경우, 주택임대차보호법의 우선변제권을 행사할 수 있나요?

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A: 가능합니다. 미등기 건물이나 무허가 건물이라도 주거 목적으로 사용하는 주택이라면 보호를 받을 수 있습니다. 확정일자를 받았다면 후에 임대인 명의로 소유권 등기가 완료되더라도 우선하여 보증금을 보호받을 수 있습니다. 다만, 임대인이 소유권을 취득하지 못하면 보증금 보호에 어려움이 생길 수 있어 계약 전 임대인의 소유권 취득 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

11.비닐하우스임차의 경우

Q: 비닐하우스에서 거주하는 경우도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나요?

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A: 계약서에 주거 목적이 포함되어 있다면 보호를 받을 수 있습니다. 단, 비닐하우스가 농업용으로만 기재되어 있다면 주거용으로 인정되지 않아 보호를 받기 어렵습니다.

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위와 같이, 주택임대차보호법은 다양한 상황에서 임차인을 보호하기 위해 세부 규정을 두고 있지만, 그 적용 여부는 임대차 계약 당시의 용도, 주거 목적으로 사용되는 실질 여부, 대항 요건 충족 여부 등에 따라 달라집니다. 임차인은 이러한 규정을 충분히 이해하고 임대차 계약을 체결함으로써 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.